나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501637 [1] 인천광역시 서구 마전동 1018-2 창우아이빌 402동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전역(인천2호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(마전역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 오피스텔 및 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 및 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마전동 1018-2 :준주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501637 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1018-2 창우아이빌 402동 3층302호

건물명: 창우아이빌

용도: 오피스텔 (주거용)

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 29.41㎡ (약 8.89평)

건물면적: 72.27㎡ (약 21.86평)

감정가: 171,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전역(인천2호선)' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(마전역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본 건은 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 및 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구)으로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭 10m~12m) 및 소로 2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 21일 접수된 주식회사돼지종합중기의 근저당권(을5)입니다. 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

마지막 등기인 강제경매개시결정(갑11)은 2026년 2월 26일에 주택도시보증공사에 의해 접수되었습니다.

등기부등본상 주택임차권(을6)으로 김다애 씨 명의로 2억원 채권 최고액이 등기되었으나, '말소' 처리되어 있으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 해당 임차권이 언급되나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 비고가 있어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-26

* 확정일자: 2021-07-26

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음

* 비고:

주의: 김 임차인은 보증금 2억원으로 신고되었으나, 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 정확한 계약 조건 및 HUG와의 관계를 별도로 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 마전역 인근 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 조화롭게 자리하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마전역 주변으로 편의점, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 인천마전초등학교, 마전중학교, 인천마전고등학교 등 다수의 교육시설이 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타시설

능내근린공원이 인근에 위치하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으며, 외국인 주택용도 취득에 한하여 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다. 이는 국내 거주자 및 일반적인 경매 취득에는 직접적인 영향이 적으나, 향후 매각 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인과 관련된 특이사항으로 '인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 HUG와의 특정 계약 조건이나 담보 설정 등에 대한 별도 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역을 검색한 결과, 마전동 내에 인접하거나 바로 근거리에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서구 전체적으로 혐오시설 집단화에 대한 지적이 있는 만큼, 향후 개발 계획 등을 주시할 필요는 있습니다. (예: 검단소방서 신설 예정)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 2호선 마전역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있는 입지입니다. 감정가는 1억 7,100만원이나, 현 시세는 이보다 높을 가능성이 있습니다. 권리 관계는 복잡하지 않으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '토지거래허가구역' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 마전역 역세권으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 권리가 없어 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 주변의 교육시설 및 공원 등 생활 인프라가 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물면적 72.27㎡(약 21.86평)에 대한 감정가가 171,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 자료를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰가 산정에 긍정적인 요소입니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가를 상회하며, 주변 유사 오피스텔의 매매 사례 및 감정가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본 건의 상세 현황 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.