나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501628 [1] 인천광역시 서구 검암동 643-3 해모로타운 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대 는 아파트, 동류형의 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 공동주택지대이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장 및 북동측 인근에 전철역 (검바위역/인천2호선)이 위치하고 있어 대중교통 사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2013.12.19) 외벽 : 치장벽돌 조적 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 로폭 약 12미터, 서측으로 로폭 약 18미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접함), 보행자전용도로(접합), 가축사 육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03) (서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)]<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 평생교육과(032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토 지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501628 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 643-3 해모로타운 1동 5층 501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

건물 연식: 2013년 12월 19일 사용승인

감정가: 200,000,000원

면적:

토지 면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

건물 면적: 42.41㎡ (약 12.83평)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 동류형의 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 공동주택 지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 다양한 노선의 시내버스 정류장이 위치해 있습니다. 북동측 인근에는 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접근성:

본건 토지는 남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 18미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경501628) 등기 (갑10, 2026.02.26.)가 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 해당 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 을구 3번 주택임차권(박성태, 205,000,000원)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다. 또한, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

주의사항:

HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 HUG의 채권자 지위와 임차인 지위가 복합적으로 작용하는 특수성으로 인해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 및 상업시설이 혼재되어 있어 주거 기능에 필요한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근 상업시설:

단지형 다세대주택 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 교육시설:

인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 간재울초등학교가 인근에 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정된 서인천고등학교 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건:

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인(대항력 없음)으로 등재되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 관계 및 인수 절차에 있어 특별한 고려가 필요할 수 있음을 시사합니다.

토지거래허가구역:

본건 지역은 외국인 등의 주택 용도 취득에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2026년 8월 25일까지). 외국인 구매 시 허가 절차가 필요합니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설이나 유해시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다. 2013년 건축되어 연식이 오래되지 않았으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 준수한 내외부 상태가 예상됩니다.

* 간재울초등학교 인근의 주거지대로, 학군 및 생활 인프라가 양호합니다.

* 인천2호선 검바위역을 통한 대중교통 접근성이 편리합니다.

* 경매 물건으로, 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 거래: 30.72㎡ (약 9.3평) @ 9,300만원 (약 302.7만원/㎡)

* 2026년 1월 거래: 62.67㎡ (약 19.0평) @ 17,900만원 (약 285.6만원/㎡)

* 2026년 1월 거래: 72.87㎡ (약 22.0평) @ 18,300만원 (약 251.1만원/㎡)

본건 건물의 전용면적은 42.41㎡ (약 12.83평)이며, 감정가는 200,000,000원입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,562만원/평 (약 471.6만원/㎡)으로, 최근 매매 사례의 평당가(약 830만원~1,000만원/평) 대비 높은 수준입니다.

제공된 소형 평수(30.72㎡)의 매매가(9,300만원)와 중간 크기 평수(62.67㎡, 72.87㎡)의 매매가(17,900만원~18,300만원)를 고려할 때, 본건(42.41㎡)의 시장가는 약 125,000,000원에서 140,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 대비 고려사항:

감정가 200,000,000원은 최근 시장 거래가에 비해 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 투자자는 시장 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가:

제공된 시세 자료를 바탕으로, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 권유합니다. 이는 제공된 시세 정보를 반영하고 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 재확인, HUG 인수조건에 대한 면밀한 검토를 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(인수 보증금 합계 0원을 고려하여 산정하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.