나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501621 [1] 인천광역시 서구 경서동 731-6 두호리치빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501621 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 731-6 두호리치빌 4층402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 41.51㎡ (약 12.56평)

* 건물면적: 56.27㎡ (약 17.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 경서초등학교 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 제4층 제402호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 가장형의 토지로서, 현재 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대)의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건의 동측으로는 폭 약 12미터의 포장도로가 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서부교육지원청), 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2022카단106026 가압류 (등기접수일자: 2022-11-24)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부등본상의 을구 1번 주택임차권(공준영)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

* 후순위 권리: 채권자 주택도시보증공사의 가압류(갑5), 강서세무서장의 압류(갑6), 서구(인천광역시)의 압류(갑7), 국민건강보험공단의 압류(갑9) 등이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 경매 절차에서 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 공 (주택도시보증공사)

* 보증금: 149,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-24

* 확정일자: 2020-12-03

* 배당신고일자: 2023-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,219,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 크리스탈빌 (752-4번지, 56.24㎡): 2026년 1월 14일, 85,000,000원

* 그레이스파크빌1동2동 (738-12번지, 47.76㎡): 2026년 1월 8일, 90,000,000원

* 보람아트빌2차 (730-3번지, 44.88㎡): 2026년 1월 8일, 76,000,000원

* 시세 분석: 본건의 건물면적(56.27㎡)과 유사한 크리스탈빌(56.24㎡)이 85,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 감정가 164,000,000원은 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

본건과 유사한 면적의 주택은 약 8,500만원 내외에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 경서초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 출입이 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용 또한 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등 주택용도 취득 시 허가가 필요한 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다. 경매 시점 및 낙찰자의 국적에 따라 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건이 변경되었다는 점은 구체적인 변경 내용을 확인해야 할 필요가 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 조건이나 부담이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 임차인 관련: 등기부상 임차인(공준영)은 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황입니다. 그러나 HUG가 채권자로서 본 건 경매를 신청하였고, HUG 관련 조건 변경 사항이 언급된 점을 볼 때 HUG의 채권 회수 과정 및 이에 따른 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 공실 상태인지 또는 기타 임대 관계가 존재하는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있으며, 임차인의 경우 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점도 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세차익 기대: 최근 실거래가 수준과 비교했을 때, 적절한 입찰가 산정을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 가치 상승 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 면적(56.24㎡)의 인근 아파트(크리스탈빌)가 2026년 1월 85,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 164,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 2배 수준입니다.

* 임차인의 보증금(149,000,000원)은 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없습니다.

* 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

* 따라서, 인근 실거래가 최고가 수준인 85,000,000원을 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 75,000,000원에서 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 제안 입찰가: 80,000,000원

(입찰 전 반드시 현장 확인 및 최근 법원 진행 상황, HUG 인수조건 변경 내용 등 추가 정보 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.