나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501617 [1] 인천광역시 서구 석남동 111-46 원일그린빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-건물 외벽에 '107동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501617 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 111-46 원일그린빌 4층402호

용도: 다세대주택

건물 면적: 47.80㎡ (약 14.46평)

토지 면적: 26.26㎡ (약 7.94평)

감정가: 102,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하고 있으며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황

- 인천 2호선 석남역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 단지 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통망이 양호한 편입니다.

* 주위 환경

- 주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

- 석남유수지 등 일부 환경 개선 사업이 진행되고 있어 주거 환경 개선이 기대됩니다.

- 다만, 인천 서구 지역은 과거 환경·위해시설로 인한 민원이 제기된 바 있으나, 혐오시설 집단화 조장 지적과 함께 일부 지역에서는 친환경 시설로 전환하는 노력이 이루어지고 있습니다. 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 복수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 포천세무서장의 압류(2022-01-26)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 2002-11-19

- 소유권이전: 2002-12-11, 2020-09-02 (주식회사대성하우징)

- 압류: 2022-01-26 (포천세무서장, 말소기준권리)

- 주택임차권: 2022-08-24 (박태영, 9,300만원, 말소 예정)

- 강제경매: 2026-02-26 (주택도시보증공사, 본건)

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 박태영)

- 보증금: 93,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-08-07

- 확정일자: 2020-07-17

- 배당신고일자: 2022-08-24

- 대항력: 없음

* 권리분석 요약

- 을구 7번 순위의 주택임차권(박태영, 9,300만원)은 말소기준권리보다 후순위이며, HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

- HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 등 특이사항이 있으나, 임차인 박태영 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 HUG가 잔액을 인수하지 않는 조건으로 변경되었을 가능성이 높습니다. (HUG 인수조건 변경에 대한 자세한 내용은 HUG 측과 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

- 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석

- 2026년 1월 거래 사례:

- 40.98㎡, 1992년식, 3층, 77,000,000원 (평당 약 621만원)

- 38.97㎡, 1992년식, 4층, 100,000,000원 (평당 약 847만원)

- 47.76㎡, 2011년식, 4층, 105,000,000원 (평당 약 727만원)

* 본건과 비교

- 본건(47.80㎡)은 제공된 자료 중 가장 면적이 유사한 2011년식 대명그린빌(47.76㎡, 105,000,000원)과 유사한 규모입니다.

- 감정가 102,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 면적이 유사한 건물의 최고가 거래 금액(105,000,000원)과 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

- 석남동 일대는 신축 빌라와 구옥이 혼재하며, 최근 2011년식 건물이 2026년 1월 10,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 역시 유사한 시세 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천 2호선 석남역 인접, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 주변 상업 시설, 병원, 학교 등 기본적인 편의시설 이용 가능

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용한 주거 환경. 석남유수지 도시숲 조성 사업 등 환경 개선 노력 진행 중

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표시 오류: 본건 건물 외벽에 '107동'으로 표시되어 있으나, 해당 주소지(111-46)와 관련된 정보와 일치하지 않을 수 있습니다. 등기부등본상 건물명은 '원일그린빌'로 확인됩니다. 정확한 건물 명칭 및 동 표기 여부는 현장 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않는 조건으로 변경되었다는 의미로 해석됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수할 위험은 줄어들지만, HUG가 인수 조건을 변경하게 된 배경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (예: HUG의 보증금 반환 의무 범위, 임차인과의 추가 합의 등) HUG 인수조건 변경 물건은 경우에 따라 추가 비용 발생 가능성이 있어 면밀한 분석이 요구됩니다.

* 선순위임차권: 명시적으로 대항력이 없다고 기재되어 있으나, '선순위임차권'이라는 문구 자체로 인해 잠재적인 권리 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (본건 임차인 박태영 씨는 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의가 있어 소멸 예정임을 재확인합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 최근 실거래가와 비교 시 적정 수준으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 건물 외벽 명칭 표기 불일치와 같은 특이사항은 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크이므로, 입찰 전 해당 사항들에 대한 면밀한 확인과 분석이 필수적입니다. 특히 HUG의 조건 변경 내용과 정확한 건물 동 표기 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 개선 가능성: 인천 서구 석남동은 도시 재생 및 개발 사업이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실속 있는 면적: 47.80㎡의 전용면적은 1~2인 가구에 적합한 실속 있는 크기입니다.

* HUG 관련 절차 안정성: HUG가 개입된 경매 물건은 절차상 안정성을 확보하는 경우가 많으나, '인수조건 변경'의 구체적인 내용을 파악하여 위험 요소를 최소화해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 105,000,000원에 형성되어 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 건물 외벽 명칭 불일치와 같은 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정합니다.

잠재적 리스크를 감안하여 감정가 수준에서 신중하게 접근하거나, 시세 범위를 고려하여 경쟁을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 103,000,000원 ~ 108,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 강화, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.