나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501620 [1] 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 101동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트단지 및 연립주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 기존 주거지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경 등은 대체로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 "독정역" 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일자 : 2016.02.12) 외 벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부)상 "연립주택"임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형의 토지로서, 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 북서측 및 남서측으로 노폭 20m 및 12m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 는 대체로 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 철도보호지구 <철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득 에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)). 일련번호 2 : 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~202 6. 8. 25.)). 일련번호 3 : 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~202 6. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경501620 (1) 경매 물건에 대한 보고서입니다.

본건은 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 101동 4층 402호에 위치한 연립주택입니다.

감정가는 209,000,000원입니다.

토지 면적은 35.80㎡ (약 10.83평)이며, 건물 면적은 61.45㎡ (약 18.59평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다.

건물 사용승인일자는 2016년 2월 12일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 기존 주거지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 인천2호선 "독정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 26일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 3번의 주택임차권(박 / 보증금 189,000,000원)이 등기되어 있으나, 대항력이 없으며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 임차보증금이 없는 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부상 확인된 총 채권액은 189,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 당하동 지역은 주거지대가 잘 형성되어 있으며, 아파트 및 연립주택 단지들이 밀집해 있습니다.

주변에 백석초등학교 등 교육시설이 위치하고, 독정역을 중심으로 상업 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

전반적으로 주거 환경이 안정적이며, 교통 접근성이 우수한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 인천2호선 독정역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육: 백석초등학교 인근 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 용이

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 환경

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 토지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 낙찰자(외국인)의 경우 취득 시점에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경 사항이 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차권이 인수되지 않으므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 연립주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철역 및 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 높으며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

권리분석 결과, 명확한 인수 부담이 없는 상태로 낙찰받을 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 상품성이 우수함.

* 더블역세권(인천2호선 독정역)에 가까운 입지.

* 안정적인 주거 지역으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 권리상 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사가 용이함.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 면적(61.45㎡)과 건물 연식(2016년), 입지 등을 감안하면 감정가(209,000,000원) 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

유사 면적의 최근 매매 사례(2017년 준공, 31.548㎡ @ 133,000,000원)를 면적당 단가로 환산하면 약 422만원/㎡이며, 이를 본 건에 적용 시 약 259,000,000원에 해당합니다.

또한, 2011년 준공된 34.942㎡ 건이 179,000,000원(약 512만원/㎡)에 거래된 점을 감안하면, 본 건물의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 수 있습니다.

종합적으로, 경쟁 입찰을 고려하여 감정가 대비 100% ~ 105% 수준을 예상합니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.