나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501619 [1] 인천광역시 남동구 만수동 843-5 제니스빌8차 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 미장스톤, 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 막다른도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강 과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경501619 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 만수동 843-5 제니스빌8차 2층201호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

131,000,000원

1.5. 면적

* 토지: 21.57㎡ (약 6.52평)

* 건물: 58.45㎡ (약 17.68평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO (주 )

1.9. 건축물 정보

* 건물명: 제니스빌8차

* 준공일: 2014년 6월 2일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 9층 건물 중 2층 201호

* 주용도: 업무시설

* 기타 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설

* 전용면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호로서, 외벽은 미장스톤, 인조석 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창 등입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당합니다.

2.5. 인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 막다른 도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 2월 9일 김포세무서장의 압류 (갑11)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨).

3.3. 인수되는 권리

상기 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 외에는 전부 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 여부에 따라 변동 가능성이 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 1: 고종학 (고 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (양혜진) (주택도시보증공사 양 )

* 보증금: 133,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-19

* 확정일자: 2021-01-21

* 배당신고일자: 2023-04-21

* 대항력: 없음

* 비고: 등기상 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항 존재하므로 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류(김포세무서장, 남동구, 금천구) 등 다수 권리 존재했으나 모두 말소되었거나 말소 예정입니다.

* 을구: 주택임차권(양혜진)이 3번으로 등기되어 있으나, 말소 예정이며 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실제 인수 여부는 확인이 필요합니다. 강제경매(주택도시보증공사)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 133,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 만수동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 다세대 주택 등이 밀집해 있습니다. 인천동부초등학교 인근으로 비교적 안정적인 주거 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세

* 최근 매매 사례: 2024년 8월 15일, 동일 건물(제니스빌8차) 2층, 전용면적 60.31㎡ (약 18.24평)이 107,500,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 131,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준이나, 실제 건물 면적(58.45㎡)을 고려하면 비교가 필요합니다.

* 본건의 전용면적(58.45㎡)을 기준으로 최근 거래 사례(60.31㎡, 107,500,000원)의 평당가를 계산하면 약 5,893,600원/평입니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 103,900,000원 수준이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설, 상점, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

인천동부초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다. (토지이용계획상 상대보호구역에 해당)

5.3. 교통

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, HUG와의 명확한 말소 동의 여부 및 인수 조건을 반드시 사전에 확인해야 합니다. 낙찰자가 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 존재합니다.

6.2. 임차인 보증금 미반환 위험

현재 등기상으로는 인수 보증금이 없으나, HUG 관련 권리관계가 복잡하므로 임차인과의 보증금 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 필요)

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동에 위치한 오피스텔로, 주변 편의시설 및 학교와의 접근성이 양호한 편입니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 선순위 임차권으로 명시된 권리 관계로 인해 권리 분석에 주의가 필요합니다. 비록 등기부상 말소 예정이라 할지라도, 물건명세서의 특이사항을 면밀히 검토하고 HUG 측과 직접 소통하여 인수 여부 및 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 상업 인프라: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 안정적인 수요 기대.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 적극적인 권리관계 확인을 통한 시세 차익 가능성: 복잡한 권리 관계를 명확히 해소할 경우, 저가 매수의 기회를 잡을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 131,000,000원

* 최근 실거래가 기반 추정가: 약 103,900,000원 (58.45㎡ 기준, 60.31㎡ 거래 사례 적용)

* HUG 관련 복잡한 권리관계 및 인수 조건 변경 사안을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, HUG 말소 동의 여부 확인이 최우선입니다.

* 입찰 시에는 감정가와 최근 실거래가 사이의 가격, 그리고 해당 물건의 특이사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 대비 80~90% 수준, 즉 104,800,000원 ~ 117,900,000원 범위를 고려할 수 있습니다.

* 현실적인 예상 입찰가: 권리관계 확인 및 리스크 분석이 완료된 후, 최근 실거래가(약 10,390만원) 대비 약간 높은 수준으로, 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

(주의: HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권에 대한 정확한 해석 없이 입찰할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.