나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501640 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 348-12 한아름빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의유치원" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철 수인분당선 "숭의역" 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물내 3층 302로서 (사용승인일 : 2013.12.02) 외 벽: 벽돌쌓기 등 마감. 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필일단의 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 일련번호(2) : 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건고유번호: 인천지방법원 2026타경501640 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 348-12 한아름빌 3층 302호

건물용도: 다세대주택

총 감정가: 185,000,000원

토지 면적: 31.09㎡ (약 9.40평)

토지 지분: 31.088㎡ (약 9.40평)

건물 면적: 66.22㎡ (약 20.03평)

건물 지분: 66.22㎡ (약 20.03평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, "숭의유치원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022년 7월 8일 접수)

등기부상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사 (이름: 김 )

- 보증금: 183,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 4월 30일

- 확정일자: 2021년 3월 19일

- 배당신고일자: 2023년 3월 15일

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다. HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 말소 예정입니다.

* 등기부 요약 및 말소기준권리:

- 등기부상 채권 총액: 195,296,473원

- 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.07.08)

- 매각으로 소멸 예정인 주요 권리: 소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권(을8), 압류(갑6), 가압류(갑10), 강제경매(갑12) 등.

* 인수되는 권리 및 보증금:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 을구 8번 주택임차권등기가 말소되지 않을 수 있다는 내용이 있으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음' 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 경매 절차에서 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 일반상업지역에 해당하며, 방화지구 내에 위치하고 있습니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함되며, 외국인 등 토지거래계약 허가구역(2025년 8월 21일까지)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 함을 의미합니다. 주변은 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 형태를 띠고 있어, 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통 상황:

- 차량 접근이 용이합니다.

- 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

- 지하철 수인분당선 "숭의역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 상세 정보:

- 건물명: 한아름빌

- 층수: 6층 건물 중 3층

- 사용승인일: 2013년 12월 2일

- 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

- 외벽: 벽돌쌓기 등 마감

- 창호: 샷시창호 등

* 건물 설비:

- 기본적인 위생, 급배수, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

- 주차 설비 및 승강기(엘리베이터)가 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 토지 이용:

- 토지는 등고평탄한 세장형 토지이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

- 북측으로 약 8m 폭의 도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 선순위 임차권: "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위 임차권"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 임차인 현황에서 주택도시보증공사(HUG)의 임차 보증금이 확인되나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 관련 계약 조건 및 HUG의 확약서 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하는 구역으로, 외국인 투자자에게는 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 외부 지도 검색을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 신축급(2013년 준공) 다세대주택입니다. 숭의역 인근으로 교통이 편리하며, 건물 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 거의 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가 대비 최근 유사 물건의 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어, 가격적인 측면에서의 면밀한 분석이 요구됩니다. HUG 관련 특이사항은 명확한 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 환경: 숭의역 역세권으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 비교적 신축인 건물: 2013년 준공으로 연식이 오래되지 않아 유지보수 부담이 적습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 현재 시장 가격 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이므로, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 185,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 신영아트빌 (2003년식, 61.48㎡): 2026년 5월 7일, 63,700,000원 (약 103.6만원/㎡)

* 동은히딩크빌 (2002년식, 34.39㎡): 2026년 5월 6일, 72,000,000원 (약 209.4만원/㎡)

* 숭의빌라 (2002년식, 50.98㎡): 2026년 5월 4일, 36,000,000원 (약 70.6만원/㎡)

제공된 시세 분석 자료들을 볼 때, 본 물건의 건물 면적(66.22㎡)을 기준으로 할 때, 감정가(185,000,000원)에서 도출되는 평당 단가(약 279.4만원/㎡)는 최근 실거래가 평균(약 127.87만원/㎡) 및 최고가(약 209.4만원/㎡)보다 높게 책정되어 있습니다.

이러한 시세 편차를 고려하고, HUG 관련 특이사항 및 권리 관계를 종합적으로 판단할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

적정 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정하는 것을 권장합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 129,500,000원 ~ 148,000,000원

현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 약 145,000,000원으로 판단됩니다.

다만, 입찰 전 HUG와의 계약 조건 및 말소 관련 서류를 반드시 재확인하시어 예상치 못한 인수 부담이 없도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.