나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501632 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-11 블루밍아파트 에이동 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건내 4층 407호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택,업무시설,제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 8m, 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8 .26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501632 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 452-11 블루밍아파트 에이동 4층407호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 10.51㎡ (약 3.18평)

건물 면적: 66.83㎡ (약 20.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 정보:

* 준공 연도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조 (15층 건물)

* 주용도: 업무시설 (공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설)

* 해당 층: 4층

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 26일 인천지방법원 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사)

* 말소 대상 권리: 등기부상 을구 3번 주택임차권 (권리자: 남이훈, 보증금 208,000,000원)은 채권자의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 대상 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권액 총액: 208,000,000원

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (남 )

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-06-30 / 2021-05-24

* 대항력: 없음

* 특이사항: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 기재가 있으나, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 다만, HUG의 보증 관련 특수성이 있을 수 있으므로 입찰 전 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 혼합된 상업 및 주거 지역입니다.

* '부흥초등학교' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 부평구 내에서도 비교적 접근성이 좋은 지역에 속합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 아파트, 상가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 리스크: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 문구가 있어, 해당 임차인의 보증금(208,000,000원)이 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, 관련 공증 서류 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 과거 토지거래허가구역이었으나, 현재(2026년 10월)는 기간이 만료되었습니다.

* 임대 관계 미상: '기타참고사항'에 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있으나, 이는 법원이나 공적 장부상 확인되지 않은 상태를 의미하며, 현재 파악된 임차인이 전부일 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 전용면적 66.83㎡(약 20.22평)의 오피스텔로, 비교적 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 건물은 2016년에 준공되어 연식 대비 양호한 상태로 추정됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 함께 기재되어 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 등기부상으로는 말소 대상이나, 추가 확인이 요구됩니다. 채권액 총액은 208,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 위치적 이점: 인천 부평구 중심부에 위치하여 역세권 및 주요 도로 접근성이 우수합니다.

* 실사용 및 투자 가치: 20.22평의 넓은 전용 면적은 실거주 및 임대 수익 면에서 유리할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 부평 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확화 시: 복잡해 보이는 권리 관계가 명확하게 정리될 경우, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 59㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 185,000,000원, 2025년 12월 190,000,000원, 2026년 7월 190,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(66.83㎡)은 해당 사례보다 약 7~10㎡ 더 넓습니다.

따라서, 제공된 시세는 약 18.8평 기준임을 감안하여, 본건의 넓은 면적을 고려 시 시세는 200,000,000원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 204,000,000원을 기준으로, 권리관계의 불확실성을 일부 반영하되 경쟁 상황을 고려하여 예상 입찰가는 다음과 같이 제시합니다.

* 권장 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 203,000,000원

* 190,000,000원: 시세 하단 및 권리 분석상의 잠재적 리스크를 고려한 보수적 접근

* 203,000,000원: 감정가에 근접하여 입찰 경쟁에서 유리한 고지를 점할 수 있는 전략

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.