나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512478 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-139 테라스빌 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2011.3.2)

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512478 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-139 테라스빌 2동 4층401호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 176,000,000원

토지면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

건물면적: 56.42㎡ (약 17.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용 및 개발에 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본 경매 사건의 채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사)입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 주택도시보증공사(안다솜)로, 보증금 198,000,000원, 차임 0원이며 2021년 1월 29일 전입 신고하였습니다. 그러나 '임차인현황' 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 인수 여부

'권리분석' 결과 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 등기부 요약 상 임차인의 주택임차권(을구 5번)은 말소되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이는 해당 임차인의 권리가 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역과 함께 국민건강보험공단의 압류(말소기준권리)가 확인됩니다. 주택임차권(을구 5번)은 말소 처리되었으며, 본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 198,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 7월 거래 기준):

* 인천 부평구 해담캐슬 (2016년 준공, 43.31㎡): 188,000,000원 (약 434만원/㎡)

* 인천 부평구 해피팰리스 (2015년 준공, 49.26㎡): 284,000,000원 (약 576만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 2011년에 준공된 다세대주택으로 건물 면적은 56.42㎡입니다. 최근 2026년 7월 기준 인근 지역의 유사 면적 및 준공 연도 대비 신축 건물들의 매매가는 1㎡당 약 434만원에서 576만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 환산하면 약 2억 4천 5백만원에서 3억 2천 5백만원 수준의 시세가 예상됩니다. 본 건의 감정가 176,000,000원 (약 312만원/㎡)은 최근 시세보다 현저히 낮게 평가되었음을 알 수 있습니다. 이는 특이사항으로 기재된 임차인 관련 사항이 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 401호로, 2011년 3월 2일에 사용 승인되었습니다. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 상하수도, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근에 부평고등학교가 위치하며, 통상적인 주거지역의 편의시설(상점, 병원, 마트 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 초기 조사 결과 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 정보의 상충: '임차인 현황'에서는 대항력이 없는 것으로 명시하고 '인수 보증금 합계 0원'으로 표시되었으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 최종적인 권리 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 비록 등기부상 임차권이 말소되었고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한, 보호구역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 재건축, 증축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가 대비 최근 시세가 월등히 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다. 특히, 임차인 관련 사항이 명확히 정리된다면(인수 보증금 0원), 더욱 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 다만, '대항력있는임차인' 관련 정보와 실제 권리관계 간의 불일치 가능성을 충분히 인지하고, 입찰 전 현장 조사 및 법률적 검토를 통해 잠재적 리스크를 해소하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가: 감정가 대비 실제 시장 가치가 높게 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계 예상: 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 양호한 입지 조건: 주거 지역 내에서 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 176,000,000원이지만, 최근 시세 분석 결과 1㎡당 434만원~576만원의 거래가격을 감안할 때, 56.42㎡ 면적 기준으로 최소 2억 4천 5백만원 이상의 시장 가치를 가진 것으로 추정됩니다.

임차인 관련 정보의 불일치로 인한 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하되, 시세와의 격차를 감안할 때 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

인수 보증금이 없다는 전제 하에, 감정가를 상회하는 수준에서 시장 가치를 반영한 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가보다 높지만, 시장 시세와의 격차를 감안한 보수적인 제안이며, 임차인 관련 리스크가 완전히 해소되었음을 최종 확인한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.