나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501638 [1] 인천광역시 서구 석남동 322-73 씨엠벨리2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천 석남중학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 요양원, 나지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 전철역(서부여성회관역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서 - 외벽 : 외장벽돌 붙임 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적인 2필지 공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(다락방지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 건축용도지역기타(건축인허가시 건축위원회 심의를 거쳐 건축물의 외관을 정해야함), 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과 문의 560-6659), 정비구역(2025-01-20), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

집합건물등기사항전부증명서 상 대지권 목적인 2필지의 지목은 각각 '임야'로 기재되어 있으나 지목변경으로 인하여 토지대장 상 지목은 '대'이며, 집합건물등기사항전부증명서 상 지목변경 사항이 반영되지 않은 것으로 사료되오니 업무에 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

등기사항증명서상 대지권의 목적인 2필지의 지목은 각 '임야'로 기재되어 있으나, 지목 변경으로 인하여 토지대장상 지목은 '대'임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경501638 (1) 사건에 대한 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 322-73, 씨엠벨리2 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 213,000,000원이며, 토지면적은 50.64㎡ (약 15.32평)이고 건물면적은 82.05㎡ (약 24.82평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등의 특이사항이 있습니다. 등기사항증명서상 대지권의 목적인 2필지의 지목은 각 '임야'로 기재되어 있으나, 지목 변경으로 인해 토지대장상 지목은 '대'로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천 석남중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 요양원, 나지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서부여성회관역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

소유권보존 (2010-03-02), 공유자전원지분전부이전 (2010-03-24), 소유권이전 (2020-12-11), 근저당권 (2021-01-15, 최진석, 20,000,000원, 말소기준권리), 압류 (2021-02-02, 통영세무서장, 말소), 가압류 (2021-04-19, 재단법인, 16,332,348원, 말소), 압류 (2022-11-03, 창원시, 말소), 압류 (2023-02-06, 마산세무서장, 말소), 주택임차권 (2023-02-10, 김 , 210,000,000원, 말소), 압류 (2023-04-19, 국민건강보험공단, 말소), 강제경매 (2026-02-26, 주택도시보증공사, 210,000,000원, 말소).

총 등기부채권액은 246,332,348원입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(김 )이 임차인으로 있으며, 보증금 210,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2020년 12월 11일, 확정일자는 2020년 11월 02일, 배당신고일자는 2023년 02월 10일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

물건명세서상 특이사항으로, 을구 순위 4번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있어, 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 인근에 학교, 버스정류장 등이 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 경사지붕의 지상 4층 건물 내 제2층 제201호입니다. 외벽은 외장벽돌 붙임, 창호는 새시 등으로 마감되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인의 협조 부재로 내부 구조 확인이 어려웠으므로, 입찰 시 내부 구조는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 구조 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 협조 부족으로 내부를 확인하지 못하여, 입찰 시 내부 구조를 별도로 확인해야 하는 점이 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택 용도 취득에 한해 허가가 필요할 수 있습니다.

* 등기부와 토지대장 지목 불일치: 등기사항증명서상 대지권 지목이 '임야'로 기재되어 있으나 토지대장상 '대'로 되어 있는 부분은, 등기부의 지목 변경 반영이 지연되었을 가능성이 있으며, 실제 토지 이용 및 권리 관계 확인 시 추가적인 주의가 필요합니다. (다만, 감정평가서 상 '대'로 되어 있음을 명시하여 토지대장상의 지목이 실제 이용 현황과 부합할 것으로 보입니다.)

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항이 있으므로, 계약 진행 시 HUG와의 협의 및 조건 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 경매 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인 김 의 보증금 210,000,000원에 대해 대항력이 없고 말소 예정인 점, 그리고 HUG 측에서 말소 동의 확약서를 제출한 점 등을 고려할 때, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 낮아 보입니다.

다만, 내부 구조 확인이 어렵고 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 등기부와 토지대장 상 지목 불일치 부분은 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 감정가는 213,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본건보다 훨씬 작은 면적의 거래 사례이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 경매 개시 및 임차권 말소 처리: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행하고, 임차인(김 )의 보증금 210,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 낙찰자의 리스크를 현저히 줄여주는 요인입니다.

* 실거주 목적 적합: 주변 주택가에 위치하여 실거주 목적으로 안정적인 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

* 토지대장상 지목 '대': 토지대장상 지목이 '대'로 되어 있어 건축물 사용에 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 213,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 JSON 정보는 본건(82.05㎡)보다 면적이 작은 다세대주택(약 39~48㎡)의 거래 사례(77,000,000원 ~ 105,000,000원)를 포함하고 있어, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

그러나 임차인의 보증금 210,000,000원이 인수되지 않는다고 판단되는 점과 HUG가 채권자인 점 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현재 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 특수성(토지거래허가구역, 내부 확인 불가 등)을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가인 213,000,000원을 기준으로 하여 215,000,000원에서 225,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

다만, 이는 제공된 제한적인 정보와 일반적인 경매 분석에 따른 추정치이므로, 실제 현장 조사 및 법률 전문가의 면밀한 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.