나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501676 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1582-5 쌍용프라임빌 나동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석바위시장역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 "석바위시장역"이 소재하며, 대중교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서 외벽 : 타일벽돌 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 1582-5번지 쌍용프라임빌 나동 5층 501호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경501676 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 143,000,000원입니다.

토지 면적은 30.64㎡ (약 9.27평)이며, 건물 면적은 59.31㎡ (약 17.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석바위시장역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 "석바위시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501676)으로, 채권자는 서울보증보험이며 채권액은 176,938,684원입니다.

권리 내역은 다음과 같습니다.

* 임차인: 전희성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-05

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 (입주자 김슬기))

* 보증금: 159,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-09

* 확정일자: 2021-09-23

* 배당신고일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 등기사항전부증명서상 을구 5번 주택임차권 등기(권리금액 159,000,000원)가 말소 처리된 것으로 확인되나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으며 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

등기사항전부증명서 요약:

* 갑구: 소유권 이전 등기 다수, 현재 등기사항에는 강제경매(갑7), 압류(갑8) 등기 등이 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 을구: 주택임차권 등기(을5)가 159,000,000원으로 기재되어 있으나, '말소' 처리되어 있습니다.

본건의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 'SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권'이라는 내용이 있습니다. 이는 전희성 임차인의 대항력과 관련이 있을 것으로 보이며, SGI의 인수 조건 변경 또한 본건의 특징적인 사항이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 해당 지역(주안동)의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 4일 8,200만원에 거래. (약 189만원/㎡)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 6일 12,200만원에 거래. (약 272만원/㎡)

* 대일빌라(622-10) (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 4일 9,000만원에 거래. (약 202만원/㎡)

본건 쌍용프라임빌(2010년식, 59.31㎡)의 감정가는 143,000,000원으로, 환산 시 약 241만원/㎡입니다.

감정가는 비교적 최근 연식의 건물(화인에이스빌) 시세에는 미치지 못하지만, 오래된 연식의 건물(대일빌라)보다는 높고, 면적(59.31㎡)을 고려했을 때 비교 대상 물건들과 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 "석바위시장역"과 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 본건은 2010년 4월 28일 건축 허가를 받아 2010년 10월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층에 해당합니다.

급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크:

* 전희성 임차인이 대항력은 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명확한 계약 내용 및 권리 관계 확인이 필수적입니다. 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 서울보증보험(주) 관련 임차권 등기 존재 여부 및 말소 조건에 대한 추가적인 명확한 확인이 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 관련 인수 조건 변경 사항이 본건의 명도 및 권리 관계에 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 경매 절차 외적인 추가 비용이나 절차가 발생할 수 있는 요인입니다.

* 물건의 상태: 경매 물건 특성상 현장 방문을 통한 건물의 실제 상태, 하자 여부, 관리 상태 등을 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 석바위시장역을 중심으로 한 교통 편리성과 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인(전희성)의 보증금 및 차임 0원, SGI 인수조건 변경 등 특이사항이 존재하는바, 이러한 권리 관계 및 인수 조건에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 명도 과정에서의 변수 가능성 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 석바위시장역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 적정 수준의 감정가가 책정되었습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 주안동 지역의 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원입니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 경매 절차상 낙찰자가 추가로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

단, '전희성' 임차인의 대항력 존재 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항으로 인해 명도 및 권리 관계 확인에 따른 추가적인 리스크와 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 상기 리스크 요인을 고려하여 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 107,250,000원 ~ 121,550,000원

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리 분석 심층 검토, 관련 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.