나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501558 [1] 인천광역시 서구 검암동 683-9 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘빈정공원’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동 유형의 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로 주변 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제4층 제403호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 2010.07.12일이며, 외벽: 대리석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽: 벽지 마감, 창호: 하이새시 2중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있으며, 상하수도 및 위생설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 다세대주택건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역(과밀억제권역).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

통칭 '미성빌'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경501558 (1) 사건의 물건에 대한 분석 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경501558 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 683-9 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

물건 약칭: 통칭 '미성빌'

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.10㎡ (약 10.92평)

토지지분: 36.1㎡ (약 10.92평)

건물면적: 48.03㎡ (약 14.53평)

건물지분: 48.03㎡ (약 14.53평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제4층 제403호

사용승인일: 2010년 7월 12일

외벽: 대리석 붙임 및 드라이비트 마감

내벽: 벽지 마감

창호: 하이새시 2중창

이용상태: 다세대주택으로 이용중

설비내역: 도시가스보일러 난방, 상하수도 및 위생설비 구비

1.4. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 통칭 '미성빌'

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, '빈정공원' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 유사한 유형의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매 개시결정(2026타경501558)이 말소기준권리가 됩니다. (접수일자: 2026-02-23, 채권자: 서울보증보험)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 149,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-07

확정일자: 2022-05-20

배당신고일자: 2024-07-19

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을9)은 2024-07-19 접수되어 말소 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 주의가 필요합니다. 다만, '임차인 현황'에 '대항력 없음'으로 기재되어 경매 절차상 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인: 최재용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-15

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 발생하지 않습니다. 그러나 대항력 유지를 이유로 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 전입일자(2025-12-15)가 경매개시일(2026-02-23)보다 미래 시점이므로, 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑2: 2013-12-30 공유자전원지분전부이전 (신재민)

* 갑3: 2014-04-30 소유권이전 (김태완)

* 갑4: 2017-06-07 소유권이전 (서미희)

* 을9: 2024-07-19 주택임차권 (한국토지주택공사, 149,700,000원, 전입 2022-06-07, 확정 2022-05-20) - 말소 기재

* 갑5: 2023-12-29 소유권이전 (최선준) - 현 소유자

* 갑6: 2026-02-23 강제경매 (서울보증보험, 160,855,725원) - 말소기준권리

* 갑7: 2026-03-18 압류 (국민건강보험공단) - 말소 기재

3.4. 권리분석 종합 의견

주요 등기사항은 대부분 말소될 것으로 예상되나, '대항력 있는 임차인 최재용'의 존재가 명도에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 한국토지주택공사 임차권(을9)에 대한 물건명세서상의 언급은 추가 확인이 필요한 사항입니다. 'SGI 인수조건 변경'은 금융 조건의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 주를 이루는 주택지대에 위치하고 있으며, 주변은 조용한 주거 환경을 제공합니다. 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

인천광역시 서구 검암동 일대는 다세대 및 연립주택이 밀집한 주거 지역입니다.

5.2. 편의시설

* 공원: '빈정공원'이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

* 도로: 남측으로 약 8미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

5.3. 주변 시설 검색 결과

주변 지역은 일반적인 주거지대로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 공원, 학교, 근린상가 등이 분포하는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 최재용 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 보증금을 인수하지 않지만 명도 시 거주하는 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 전입일자가 미래 시점이라는 점도 특이사항입니다.

* 복잡한 임차권 권리관계: 한국토지주택공사의 주택임차권(을9)이 등기부상 말소 예정임에도 불구하고, 물건명세서에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 인수 가능성을 시사하므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 'SGI 인수조건 변경' 관련 불확실성: 이는 대출이나 채무 관련 조건 변경을 의미할 수 있으며, 향후 재정적 또는 법적 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 해당 임차인의 보증금(0원) 및 전입일자(미래 시점) 등 특이사항, 그리고 일부 임차권에 대한 불분명한 처리 가능성은 명도 및 잠재적 인수 위험으로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 검암동 지역의 주거 가치 상승 잠재력

* 경매 절차를 통한 시세 대비 낮은 취득 가능성 (리스크 관리 시)

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 1㎡당 약 250만원 ~ 300만원 선으로 파악됩니다. 이를 기준으로 본건 건물 면적(48.03㎡)에 적용 시, 대략적인 시장 가치는 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 앞서 분석된 '대항력 있는 임차인(보증금 0원, 전입일자 미래 시점)'의 존재는 명도에 상당한 난항을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 고려하여 시장 가치 대비 15~25%의 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 95,000,000원 ~ 115,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 가능성, 권리관계의 최종 확정 여부 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 감정가(148,000,000원) 대비 낮은 금액으로 접근하는 것이 리스크 관리에 유리합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.