나이스옥션 법원경매 인천 2026타경122 [1] 인천광역시 남동구 간석동 939-1 간석래미안자이아파트 119동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '석천사거리역(지하철 인천2호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 시청 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(인천2호선 석천사거리역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 21층 건물 내 제16층 제1604호로서, (사용승인일 : 2008.10.17.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로(남동대로), 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로(석산로)가 단지 내 도로와 접하며, 본건 남서측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로(구월로) 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로(석산로184번길)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 등, 기호 2 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 등, 기호 3 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 등, 기호 4,5 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경122 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 939-1 간석래미안자이아파트 119동 16층 1604호

용도: 아파트

감정가: 714,000,000원

토지면적: 70.92㎡ (약 21.45평)

토지지분: 70.92㎡ (약 21.45평)

건물면적: 143.22㎡ (약 43.32평)

건물지분: 143.22㎡ (약 43.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '석천사거리역'(지하철 인천2호선) 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 시청 등이 소재하는 아파트지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능합니다. 인근에 지하철 인천2호선 석천사거리역과 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로(남동대로), 북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로(석산로), 남서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로(구월로), 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로(석산로184번길)와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 있습니다.

* 소유권보존: 유명애 (2008.12.15)

* 소유권이전: 이재민 (2019.10.31)

* 소유권이전: 심정애 (2023.09.08, 매매)

* 근저당: 신한은행 (2023.09.08, 419,100,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 우리은행 (2024.06.07, 96,000,000원, 말소)

* 압류: 중구(인천광역시) (2024.12.30, 말소)

* 가압류: 롯데카드 (2025.11.03, 36,309,039원, 말소)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2025.11.11, 56,473,612원, 말소)

* 압류: 인천세무서장 (2026.01.28, 말소)

* 임의경매: 신한은행 (2026.02.19, 381,980,272원, 인천지방법원 2026타경122)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 신한은행의 근저당권입니다. 이 기준권리보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없으며, 등기부채권 총액은 607,882,651원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정보는 미상이며, 임대 관계 또한 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 전용면적 약 59.91㎡ (약 18평) 아파트의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일: 478,000,000원 (21층)

* 2026년 7월 8일: 486,000,000원

* 2026년 7월 20일: 414,000,000원 (5층)

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 714,000,000원으로, 건물면적 143.22㎡ (약 43평)를 기준으로 산정되었습니다. 최근 거래된 59.91㎡ (약 18평) 전용면적 아파트의 거래가(414,000,000원 ~ 486,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 면적 차이가 상당히 크므로 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 이는 본건의 공급/분양면적이 더 넓게 평가되었거나, 혹은 감정가와 최근 실거래가 사이에 시세 반영의 차이가 존재할 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 간석 래미안자이아파트

* 주소: 인천광역시 남동구 간석동 939-1

* 사용승인일: 2008년 10월 17일

* 규모: 총 28개동, 2,432세대

* 주차: 지상 4대, 지하 59대 (총 63대로 추정되나, 제공 정보상 합계 43대로 기재됨)

* 본건 층수: 16층 (건물 최고 26층)

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건

본건은 유동화물건으로, 채권의 이전 및 관리 주체의 변경 이력이 있을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26 ~ 2026.08.25) 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. 특히 외국인으로서 토지 취득 시에는 지정 기간 내 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 주변 환경

주변에 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 시청 등이 있어 전반적인 주거 환경은 양호합니다. 다만, 주변 시설의 분포에 따라 소음, 교통량 등 생활 편의에 영향을 줄 수 있는 요인이 존재할 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 상세 조사를 권장합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 간석 래미안자이아파트의 16층 물건으로, 인천2호선 석천사거리역을 이용할 수 있는 역세권 단지입니다. 2,432세대의 대단지로 관리 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 권리분석상 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 유동화물건이라는 특이사항과 더불어, 감정가(714,000,000원)와 최근 실거래가(약 414,000,000원 ~ 486,000,000원, 전용 59.91㎡ 기준) 간의 면적 및 가격 차이가 커 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 인천2호선 석천사거리역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 대단지 규모: 2,432세대의 대단지로 형성되어 있어 관리의 효율성과 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변에 상업시설, 학교, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 양호한 주거 환경: 전반적으로 주거 만족도가 높은 지역에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 714,000,000원

* 최근 실거래가 (전용 59.91㎡ 기준): 414,000,000원 ~ 486,000,000원

본건의 공급/분양면적(143.22㎡)이 최근 거래된 전용면적(59.91㎡)보다 약 2.4배 넓다는 점을 고려할 때, 감정가가 실제 시장 가치보다 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 최근 실거래가만을 기준으로 판단하기에는 면적 차이가 크므로, 감정가를 주요 기준으로 삼되 시장 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 750,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.