나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501474 [1] 인천광역시 부평구 일신동 58-16 동서푸른빌 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 '일신초등학교' 남동측 인근에 위치하는 "동서푸른 빌" 제에이동 제5층 제502호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택 및 소규모 근린생 활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건중 제5층 제502호로서, 외벽 : 스톤코트 및 타일, 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20M, 동측으로 노폭 약 9M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한 보호구역(후방지역:500m)(2025-11-20)(외국인등 토지거래허가구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국 인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경501474 (1)

인천광역시 부평구 일신동 58-16 동서푸른빌 에이동 5층502호

건물명: 동서푸른빌 A동 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

건물면적: 50.42㎡ (약 15.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험 (추정)

건축 승인일: 2011년 5월 24일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 '일신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 중소규모 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 수준입니다.

* 도로상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 20M, 동측으로 노폭 약 9M의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제2·3구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

특히, 본건은 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 관련 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 해당 기간 내 외국인 또는 특정 용도로 토지를 취득하는 경우 허가를 받아야 함을 의미합니다.

* 주변 시설

인근에 일신초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 서울보증보험 (강제경매 신청, 사건번호 인천지방법원 2026타경501474)

* 말소기준권리: 2024년 2월 26일 접수된 금천세무서장의 압류 (등기부 갑12)

* 임차인 현황

* 임차인: 서 (서울보증보험주식회사, 한국토지주택공사)

* 보증금: 134,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 23일

* 확정일자: 2022년 5월 13일

* 배당신고일자: 2025년 2월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 회수는 배당을 통해 이루어질 예정입니다.

* 인수되는 권리

등기부상 을구 5번 주택임차권(한국토지주택공사)이 존재하나, 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류되었음에도 불구하고, 서울보증보험 주식회사가 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 본 건 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 권리분석 요약

모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 임차권은 동의서 제출로 인해 소멸될 예정이므로, 매수인은 낙찰 후 인수하는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세 분석

최근(2026년 7월) 인근 지역에서 거래된 유사 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 화송주택(A동, 1988년 건축): 36.62㎡(약 11.08평)이 77,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 695만원, ㎡당 약 209.7만원).

* 동부아트빌(2002년 건축): 55.38㎡(약 16.75평)이 120,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 716만원, ㎡당 약 216.7만원).

* 동원주택(1동, 2002년 건축): 50.45㎡(약 15.26평)이 106,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 694만원, ㎡당 약 209.9만원).

* 면적별 가격 비교

본건의 전용면적은 50.42㎡(약 15.25평)으로, 가장 유사한 사례는 동원주택(1동)의 50.45㎡(약 15.26평)으로 106,000,000원에 거래되었습니다. 해당 거래 사례의 ㎡당 가격은 약 209.9만원입니다.

* 시세 추이

유사 면적의 다세대주택 시세는 ㎡당 약 210만원 내외로 형성되어 있으며, 본건은 2011년 건축 승인으로 비교적 신축에 해당하므로, 거래 사례보다 다소 높은 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 외벽은 스톤코트 및 타일, 석재 마감으로 되어 있습니다. 건물은 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 건축 승인일이 2011년으로 비교적 신축에 속합니다.

* 설비 현황

상하수도, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 완비되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 지정 기간은 2026년 8월 25일까지입니다. 경매 진행 시점 및 낙찰 이후 취득 목적에 따라 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 사전에 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 채권액 및 감정가와의 괴리

채권자(서울보증보험)의 경매 신청 채권액은 약 137,160,931원으로, 이는 감정가 154,000,000원보다 낮은 금액입니다. 또한, 최근 주변 실거래가 시세(약 106,000,000원 ~ 120,000,000원)가 감정가 및 채권액보다 낮게 형성되어 있어, 유찰 가능성 또는 낮은 낙찰가율을 예상해 볼 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경

특이사항으로 'SGI 인수조건 변경'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 경매 절차 또는 낙찰 후 매수인의 특정 조건 이행과 관련될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 일신동에 위치한 다세대주택으로, 일신초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 건물은 2011년에 건축 승인되어 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있으며, 등기부상 권리관계 또한 매수인이 인수할 부담이 없는 상태입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점과 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 채권액이 감정가보다 낮은 점은 유찰 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 인수되는 임차보증금이나 기타 권리가 없어 명도 및 법적 리스크가 최소화됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2011년 건축 승인으로 연식이 오래되지 않아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하여 실거주 목적으로도 적합하며, 향후 지역 개발 가능성에 따라 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 낙찰가 기대: 감정가 대비 낮은 시세 및 채권액으로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 이는 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(50.42㎡)과 유사한 최근 매매 사례(50.45㎡)가 106,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 105,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 154,000,000원과 비교 시 시세가 현저히 낮으나, 채권액(약 137,160,931원) 또한 감정가보다 낮은 점, 그리고 토지거래허가구역이라는 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시장 가치와 권리 관계의 안정성을 고려하여, 125,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 81% 수준으로, 실거래가 대비 약간의 프리미엄을 반영하며, 채권액을 상회하는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.