나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501128 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1237-6 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상3층 건 내 제지하층 제비01호로서, (사용승인일 : 2002.01.18) 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형 토지로, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 참고사항 : 본건은 후첨 "내부구조도"에 표시한 바와 같이 제시외건물 ㉠(면적 7.92 ㎡, 샷시조, 발코니)이 소재하고 있으며 구조 및 이용상태, 면적 등을 고려하여 본건에 포함 하여 감정평가하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물(샷시조 발코니 7.92㎡)이 있으며 본건에 포함하여 평가하였음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501128 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1237-6번지 (도로명 주소: 인천광역시 남동구 용천로4번길 63-9) 지하층 비01호

구조/용도: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상3층 건물 내 제지하층 제비01호, 다세대주택

토지면적: 24.51㎡ (약 7.42평)

건물면적: 48.48㎡ (약 14.67평)

제시외건물면적: 7.92㎡ (약 2.40평) - 샷시조 발코니, 본건 평가에 포함됨

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경:

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

인천지방법원 강제경매개시결정 (2026타경501128) (접수일자 2026-02-23, 채권자: 최지민)

인수되는 권리:

을구 7번 주택임차권 (임차인: 최지민, 임차금액: 100,000,000원, 접수일자: 2024-12-27)은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-16

* 확정일자: 2022-12-26

* 배당신고일자: 2024-12-27

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통한 변제가 예상되나, '말소: 인수' 표기를 더욱 주의 깊게 검토해야 합니다.

권리분석 요약:

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 부담하게 될 수 있으므로, 이는 총 매수 비용 산정에 매우 중요한 요소로 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 3월에 거래된 유사 물건들의 가격대는 다음과 같습니다.

* 39.82㎡ (약 12.05평) 면적의 다세대주택: 4,500만원 (2026.03.03 거래)

* 38.25㎡ (약 11.57평) 면적의 다세대주택: 5,000만원 (2026.03.11 거래)

* 49.82㎡ (약 15.07평) 면적의 다세대주택: 8,500만원 (2026.03.03 거래)

본건의 건물 면적(48.48㎡)은 49.82㎡ 면적의 물건과 유사하며, 감정가 8,500만원은 이와 일치합니다.

건물 연식 및 상태:

건축물대장 및 감정평가서에 따르면, 본 건물은 2002년 1월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 감정평가서상 외벽은 돌붙임 마감 등이며, 이용 상태는 공부상 다세대주택으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 편의시설:

'구월초등학교'가 인근에 위치해 있으며, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

주변 개발 계획/이용 현황:

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2026.08.25까지)으로 지정되어 있습니다. 이는 지역의 개발 및 이용에 관한 규제가 있음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 관련:

임차인이 거주 중인 경우 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있으며, 협의가 필요할 수 있습니다.

임차권 인수 관련:

앞서 언급된 바와 같이, 을구 7번 임차권이 매수인에게 인수되므로 임차보증금 100,000,000원을 총 매수 비용에 포함하여 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, '말소: 인수' 표기와의 충돌 가능성이 있어 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

제시외 건물:

제시외 건물인 샷시조 발코니(7.92㎡)가 현 상태 그대로 평가에 포함되어 있으므로, 이 부분에 대한 추가적인 고려는 불필요하나, 구조물 자체의 현황은 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 8,500만원입니다. 인근에 학교와 주거시설이 밀집한 일반적인 주거지역에 해당합니다. 건물은 2002년에 사용 승인되어 연식이 20년 이상 경과하였으나, 구조 및 설비는 통상적인 수준입니다. 가장 큰 특징은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 임차보증금 1억원에 대한 부담이 매수 총액에 반영되어야 하므로, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 남동구 구월동 지역의 주거용 부동산으로, 지역 내 주거 수요를 고려할 수 있습니다.

* 감정가가 8,500만원으로 비교적 낮은 편이며, 최근 유사 면적 거래 사례(4,500만원 ~ 8,500만원)를 고려할 때 시세 대비 잠재적 메리트가 있을 수 있습니다.

* 다만, 임차권 인수 부담으로 인한 실질 매수 비용 증가분을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(48.48㎡)과 유사한 최근 거래 사례(49.82㎡, 8,500만원) 및 감정가(8,500만원)를 고려할 때, 해당 물건 자체의 가치는 8,500만원 수준으로 평가할 수 있습니다.

그러나 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으므로, 실제 총 매수 비용은 '입찰가 + 100,000,000원'이 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 배당을 통한 변제가 예상됨을 시사하지만, '말소: 인수' 표기는 이를 완전히 신뢰하기 어렵게 합니다.

만약 임차보증금 100,000,000원이 배당으로 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다면, 감정가 수준인 8,000만원 ~ 8,500만원 사이에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

그러나 임차보증금을 인수해야 한다고 가정하면, 총 매수 비용이 감정가를 초과하게 되어 일반적인 투자 관점에서는 매력도가 떨어집니다. 따라서 임차권 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 가장 중요합니다.

안전한 투자를 위해, 만약 임차보증금을 인수해야 하는 경우라면, 보증금 인수분(100,000,000원)을 감안하여 총 매수 비용이 시세보다 낮아지는 지점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 임차보증금이 배당으로 전액 변제되어 인수 부담이 없다고 가정하고, 경매 물건으로서의 위험 요소를 감안한다면, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 6,800만원 ~ 7,650만원을 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 임차보증금이 배당으로 변제되어 인수 부담이 없다는 전제 하에, 보수적인 입찰가로 75,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 임차권 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.