나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20252 [1] 경기도 남양주시 다산동 6163 다산 푸르지오 6501동 26층2604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "금교초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주변환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 '도농역'이 소재 하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층 건내 26층 2604호로서 (사용승인일 : 2021.10.27) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 마감 등. 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 하이 샤시 창호 등.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급·배수 등의 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측 및 남측으로 왕복4차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공 주택지구), 상대보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원), 상대보호구역(가칭(지금지구초등 학교1), 상대보호구역(금교초등학교),배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지), 과밀 억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등 /용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20252 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6163 다산 푸르지오 6501동 26층 2604호

용도: 아파트

감정가: 750,000,000원 (75,000만 원)

토지면적: 39.09㎡ (약 11.82평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사좋은사람들 (본건 강제경매 개시결정 채권자)

총부채액 (등기부채권 총액): 2,260,000,000원 (226,000만 원)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "금교초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 경의중앙선 '도농역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 총 채무액은 2,260,000,000원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

* 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 경기주택도시공사 (소유권보존 2021.11.18)

* 공선필 (소유권이전 2021.12.13, 매매)

* 주요 등기사항 (채권 순서대로 나열, 말소 기준 권리 파악 중요):

* 을3: 영풍제지주식회사 근저당 (240,000,000원, 2022.11.23)

* 갑5: 주식회사좋은사람들 가압류 (430,000,000원, 2024.11.06)

* 갑6: 키움증권 가압류 (450,000,000원, 2025.02.27)

* 을4: 신동협 근저당 (360,000,000원, 2025.05.20)

* 을5: 곽종윤 근저당 (240,000,000원, 2025.05.20)

* 을6: 영풍제지주식회사 근저당 (540,000,000원, 2025.05.20)

* 갑7: 주식회사좋은사람들 강제경매 (1,123,425,614원, 2026.02.26, 5번가압류의 본압류 이행)

* 말소되지 않는 권리: 제공된 정보상으로 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 다산동은 계획적인 택지개발 지구로, 신축 아파트 단지가 대거 공급되고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 함께 조성되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 향후 주변 지역의 개발 및 인구 유입에 따라 상권 역시 지속적으로 발전할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 2021년 10월 27일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 총 29층 중 26층에 위치합니다.

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조입니다.

* 주요 설비: 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 지하 주차장 등 현대적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 단지 정보: '다산 푸르지오'는 총 10개 동, 1,614세대로 이루어진 대단지 아파트입니다.

* 주차: 총 1,620대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지하 자동 주차 1,614대, 지상 자동 주차 6대).

* 주변 도로: 아파트 단지가 서측 및 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 22.6억 원으로, 감정가(7.5억 원) 대비 약 3배에 달하여 채무자의 재정적 어려움이 크다고 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(다산지금 공공주택지구), 중로1/2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(유치원, 초등학교), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 일부 외국인이 주택을 취득하는 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 아파트로, 경기도 남양주시 다산동의 개발 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호합니다. 특히 26층이라는 높은 층수는 조망권 등에서 이점을 가질 수 있습니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높다는 점은 주의해야 할 부분이며, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 시 추가적인 확인이 필요합니다. 권리분석상 인수할 부담은 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 건물 노후도가 적고 최신 설비 적용.

* 편리한 교통: 도농역(경의중앙선) 및 버스 노선 이용 편리.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 주변 상업 및 편의시설 접근 용이.

* 지역 개발 잠재력: 다산 신도시 내 위치하여 향후 가치 상승 기대.

* 대단지 프리미엄: 1,600세대 이상의 대단지로 관리 효율성 및 커뮤니티 시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 750,000,000원 (75,000만 원)

* 최근 시세 분석:

* 2026년 6월 19층 매매가: 810,000,000원 (81,000만 원)

* 2026년 6월 15층 매매가: 797,000,000원 (79,700만 원)

* 2026년 6월 20층 매매가: 760,000,000원 (76,000만 원)

* 시세 분석 결과, 본건과 동일한 단지 내 19층 매물이 810,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 26층이라는 층수 프리미엄을 감안하면 시세는 감정가(750,000,000원)보다 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 최근 거래된 19층의 가격(810,000,000원)을 상회하는 수준에서, 층수 프리미엄을 적용하여 830,000,000원 (83,000만 원) 수준을 목표 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시설 확인 결과, 제공된 정보와 일반적인 지역 정보를 바탕으로 본 물건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.