나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20250 [1] 경기도 가평군 청평면 청평리 470-13 청평청구아파트 101동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 '청평초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린상가, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건내 6층 605호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(탐문) 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

경춘로와 접하며, 남서측 경춘로에 주출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2021-02-09)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보 전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2021-02-09)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-02-09)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(1권역) <환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 내부 관리상태에 따른 하자 발생 여부 등 유의 바람.

물건 비고

신청채권자 한국자산관리공사는 '근저당권 설정(2020.06.12.) 당시에 세입자가 없다'는 채무자 박경란 자필 작성의 임대차관계신고서를 2026.06.11.자 보정서 첨부자료로 제출하였음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건현황

사건번호: 남양주지원 2026타경20250 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 청평리 470-13 청평청구아파트 101동 6층605호

용도: 아파트

토지면적: 30.38㎡ (약 9.2평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.7평) - 분양면적 기준

감정가: 181,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정평가 요약

위치: 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 '청평초등학교' 서측 인근

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 내 6층 605호

이용상태: 아파트

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 등

기타: 내부 관리상태에 따른 하자 발생 여부 등 유의 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 '청평초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린상가, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

본건은 경춘로와 접하며, 남서측 경춘로에 주출입구가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 및 말소기준권리

말소기준권리: 2020년 6월 12일 설정된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 154,942,959원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: ZHENGJ *

전입일자: 2015년 1월 27일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

본 건에는 대항력 있는 임차인 ZHENGJ *가 존재합니다.

해당 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

신청채권자 한국자산관리공사는 '근저당권 설정(2020.06.12.) 당시에 세입자가 없다'는 채무자 박경란 자필 작성의 임대차관계신고서를 2026.06.11.자 보정서 첨부자료로 제출하였습니다. 이는 해당 임차인의 권리 신고와 상반될 수 있는 내용이므로 추가 확인이 필요합니다.

임대관계는 미상으로 표기되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 근린상가 지역이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 청평초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

보증금 0원, 차임 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 양상입니다.

채무자가 임대차 관계 신고서에 '근저당권 설정 당시 세입자가 없다'고 기재한 사실은 해당 임차인의 존재 및 권리에 대한 법적 분쟁의 소지를 야기할 수 있습니다.

임차인의 보증금/차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있으므로 입찰 전 임차인과의 명확한 협상 또는 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

감정평가서 상 '내부 관리상태에 따른 하자 발생 여부 등 유의'라는 문구가 기재되어 있어, 내부 상태 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 청평면에 위치한 아파트 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재 및 채무자의 상반된 진술로 인한 법적 리스크가 가장 큰 문제입니다.

명확한 권리 분석과 임차인과의 관계 정리가 선행되지 않으면 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

청평 지역의 주거 환경 및 아파트 시세 동향을 고려할 때, 정상적인 권리 관계라면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 상황이 명확히 정리될 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

감정가 181,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 물건의 리스크 요인(특히 임차인 문제)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 아파트 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본건의 명확한 권리 관계 확정이 선행되어야 합니다.

보수적인 관점에서, 명확한 권리 관계 확정 및 임차인 문제 해결을 전제로 하여 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.