나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60457 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-48 미래타운 8동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 연립/다세대주택, 근린생활시설 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 8동 2층 201호로서,
외벽 : 타일 및 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 및 발코니 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(복합zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.10.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 고양지원 2026타경60457 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-48 미래타운 8동 2층201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원

토지면적: 63.75㎡ (약 19.29평)

토지지분: 63.75㎡ (약 19.29평)

건물면적: 57.86㎡ (약 17.50평)

건물지분: 57.86㎡ (약 17.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 연립/다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내에 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 2026.03.10.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 됨을 의미하며, 권리관계가 비교적 명확해지는 요인입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-17

* 확정일자: 2020-11-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 확약서에 따라 보증금 인수 부담이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 아래와 같습니다.

* 2026년 5월 19일 거래: 경기도 고양시 일산동구 식사동 747-7번지, 헤리티지9동 (다세대), 전용 69.11㎡, 269,900,000원.

* 2026년 5월 20일 거래: 경기도 고양시 일산동구 식사동 769-8번지, 디펠리스2단지1동2동 (다세대), 전용 67.98㎡, 220,000,000원.

* 2026년 5월 7일 거래: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1519번지, GL타운 (연립), 전용 72.55㎡, 300,000,000원.

본건의 감정가인 220,000,000원은 전용면적 57.86㎡ (약 17.50평) 기준 시, 최근 거래된 디펠리스2단지 사례와 동일한 금액으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 본건은 연립주택이 아닌 다세대주택이며, 제공된 주변 거래 사례 중 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가 220,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 감정가는 현재 시장 가격을 잘 반영하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 지상 4층 건물 중 8동 2층 201호이며, 외벽은 타일 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감으로 되어 있습니다. 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 및 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다. 위생, 급배수, 난방, 기본적인 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 주변에는 고양국제고등학교, 식사1유치원 등 교육시설이 위치해 있습니다. 또한, 근린생활시설과 공원 등이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다. 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 상, 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 여부

가장 중요한 리스크는 임차인의 대항력 유무였으나, 신청채권자인 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력이 포기되었고, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무가 없게 되었습니다. 이는 낙찰자에게 매우 유리한 조건이며, 잠재적 리스크를 크게 감소시키는 요소입니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 다세대주택 이용에는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 미래타운 내 다세대주택으로, 입지, 교통, 생활 편의성 등 주거 환경이 양호한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기함에 따라 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확하고, 이는 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다. 감정가는 최근 유사 물건의 시세와 부합하며, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기로 인한 명확한 권리관계 및 보증금 인수 부담 없음.

* 인근 교육시설 및 편의시설 접근성 양호한 주거 입지.

* 감정가가 최근 시세와 부합하여 추가적인 시세 상승 기대 가능.

* 다세대주택의 안정적인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례가 220,000,000원에 있었고, 다른 거래 사례들도 유사한 가격대를 형성하고 있습니다. 특히 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액 선에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

(이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.