나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60418 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058 후곡마을아파트 902동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 오마초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지 902동까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(노선버스정류장 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 공동주택(아파트)로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(오마중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(오마초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(오마초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60418 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058 후곡마을아파트 902동 15층 1503호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호

토지 지분 면적: 32.81㎡ (약 9.93평)

건물 지분 면적: 51.17㎡ (약 15.48평)

감정가: 335,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 오마초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본건 아파트 단지 902동까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(노선버스정류장 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

인접 도로로는 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)와 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

오마중학교, 오마초등학교, 파랑새유치원 인근으로 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

개발행위허가제한지역(2024-11-22)으로 지정되었으며, 2025년 08월 26일까지 외국인 등을 대상으로 하는 토지 거래 시 허가가 필요한 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2022년 03월 29일 접수된 오케이저축은행의 근저당권(채권최고액 330,000,000원)입니다.

이후 등기된 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인하여 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인이 존재하지 않거나, 인수되는 임차인은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

집합건물 등기부에는 소유권 이전 내역 및 근저당, 가압류, 임의경매 등 다양한 권리 변동 사항이 기록되어 있습니다.

등기부채권 총액은 373,874,819원입니다.

1.4. 상권분석

주변 상권:

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 백화점 등 주요 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 후곡LG롯데9단지아파트 (사용승인일: 1994년 11월 29일)

해당 물건 전용면적: 51.17㎡ (약 15.48평)

해당 물건 공급면적: 51.17㎡ (약 15.48평) (건물 지분 면적 기준)

단지 규모: 총 12개동, 936세대

해당 동 정보 (902동): 15층 건물 (최저층 1층, 최고층 23층)

주차 정보: 총 377대 주차 가능 (지상 12대, 지하 22대, 전기차 충전기 지하 20대)

주변 교육 시설:

오마초등학교, 오마중학교, 파랑새유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

개발행위허가제한지역:

본건 소재지는 개발행위허가제한지역(2024-11-22)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 재건축 또는 리모델링 시 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역:

2025년 08월 26일까지 외국인 등을 대상으로 하는 공동주택/아파트 토지 거래 시 허가가 필요합니다. 현재 경매 매각으로 인한 취득과는 직접적인 관련이 적을 수 있으나, 추후 거래 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

건축 연도:

1994년 사용승인된 아파트로, 건축 30년이 경과하였습니다. 따라서 향후 건물 유지보수 및 재건축 등에 대한 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지역 제한:

본건은 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 소재한 아파트로, 3종 일반주거지역에 속해 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 낙찰이 가능하며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 환경은 초등학교, 중학교, 유치원 등이 인접하여 교육 환경이 우수하며, 대중교통 이용도 대체로 양호한 편입니다.

다만, 개발행위허가제한지역 지정 및 건축 연도 등을 고려할 때, 중장기적인 관점에서의 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 명도 외에는 추가적인 부담이 적은 물건입니다.

오마초등학교 등 교육 시설이 인접하여 실수요자에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가(3억 3,500만원) 대비 최근 주변 아파트 실거래가(5억 ~ 7억대)를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

단, 최근 실거래가 데이터가 본 물건보다 큰 평형대 위주로 조사되어, 동일 평형대의 정확한 시세 파악이 추가적으로 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 335,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 동일 단지 51.168㎡ (약 15.48평) 전세: 보증금 24,000,000원 (2026년 7월)

* 인근 단지 70.714㎡ (약 21.39평) 매매: 505,000,000원 (2026년 7월) -> ㎡당 약 714만원

* 인근 단지 84.63㎡ (약 25.60평) 매매: 570,000,000원 (2026년 7월) -> ㎡당 약 673만원

* 인근 단지 84.851㎡ (약 25.67평) 매매: 720,000,000원 (2026년 7월) -> ㎡당 약 848만원

본 물건(51.17㎡)의 평당 시세 추정:

최근 거래된 84㎡대 매물들의 ㎡당 가격을 참고할 때, 본 물건(51.17㎡)의 ㎡당 가격은 약 650만원 ~ 750만원 범위로 추정됩니다.

이를 바탕으로 예상 시세는 51.17㎡ * 650만원 = 약 332,555,000원 에서 51.17㎡ * 750만원 = 약 383,775,000원 입니다.

감정가는 335,000,000원으로, 최근 시세의 하단부와 비슷하거나 약간 낮은 수준입니다. 인수 보증금이 없으므로, 예상 시세 범위 내에서 낙찰가율 100% ~ 110%를 고려한 입찰이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 360,000,000원 ~ 390,000,000원

(이는 예상치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 권리 분석상 추가 인수 비용은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.