나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60423 [1] 경기도 파주시 야당동 185-31 예일아트빌 10동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 로서, 사용승인(2017.01.12) 외 벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및소재지정보

사건번호: 고양지원 2026타경60423 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 185-31 예일아트빌 10동 3층301호

신주소: 경기도 파주시 번뛰기길 23-5 (야당동) 10동 3층301호

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물및토지정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 70.55㎡ (약 21.34평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.46㎡ (약 18.90평) (전용면적 기준)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2017년 01월 12일

건축물 연면적 (건물 전체): 562.44㎡

건축물의 주용도: 공동주택

1.3. 감정평가요약

감정가: 279,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 토지이용및도로

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역지구지정

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약허가구역(2026.08.25까지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2026.02.19.)

경매로 인해 말소될 권리: 본 건의 등기부등본 상 을구(근저당, 임차권 등)의 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어 경매 완료 시 소멸될 예정입니다. (주택임차권 을3, 근저당은 등기부채권 총액에 포함된 것으로 추정)

총 채권액 (등기부상): 278,000,000원

3.2. 임차인현황및인수조건

본 건에는 이하영이라는 임차인이 등재되어 있습니다.

임차인: 이

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-28

확정일자: 2022-06-30

배당신고일자: 2024-09-11

대항력: 없음

비고: 임차인 이하영은 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

이에 따라 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주위상업시설현황

본건 주변으로는 다세대주택, 단독주택과 함께 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 야당역을 중심으로 상업지구가 형성되어 있으며, 마트, 식자재마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통및대중교통

경의중앙선 야당역이 도보 가능한 거리에 위치하고 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 단지 인근 버스정류장을 이용한 광역버스 노선도 다수 운행 중입니다.

5.2. 생활편의시설

이마트, 다이소 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 상가, 병원, 음식점 등이 야당역 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 운정호수공원, 한빛공원 등 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 교육시설

단지 주변으로 다수의 어린이집, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법률및행정적제한

토지이용계획상 성장관리계획구역(준주거 Zone)으로 지정되어 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약허가구역에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.2. 임대차관련특이사항

임차인 이하영은 대항력이 없으며, 보증금 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 주택도시보증공사의 확약서가 제출되었습니다. 이러한 조건으로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않을 것으로 보이나, 관련 서류 및 실제 상황에 대한 최종적인 검토가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 파주시 야당동 내 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다. 2017년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 특히 임차인의 대항력이 없고 주택도시보증공사의 보증금 관련 확약이 있어, 권리 관계가 명확한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하며, 투자 목적에 따른 면밀한 시장 분석이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 경의중앙선 야당역 역세권 위치로 우수한 교통망 확보.

* 단지 인근 마트, 병원, 학교 등 풍부한 생활 편의 및 교육 인프라.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 임대차 보증금 및 기타 권리 부담 없음.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

* 향후 스타필드 파주점 오픈 예정 등 개발 호재 기대.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(279,000,000원)을 기준으로 하되, 인근 아파트 시세, 단지 내 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 본 건의 경우 임차인 관련 인수 보증금이 0원으로 산정되어, 낙찰자의 부담이 없으므로 순수 물건의 가치에 기반한 입찰가 결정이 가능합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.