나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60484 [1] 경기도 파주시 야당동 189-18 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 지하철역(야당역, 경의중앙선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건물내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2015.11.20) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택) 임.

공부와의 차이

본건의 지하창고(전유면적에 포함)의 위치가 현황도상은 계단에서 내려와 좌측 첫번째 창고이나 현황은 두번째 창고에 301호가 표시되어 있으며 이를 실제로 사용하는 것으로 탐문조사되어 현황을 기준으로 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 본건 지하창고(전유면적에 포함)의 현황도상 호별 표시가 상이함. 감정평가서 참조요.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이휘강)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 야당동 189-18번지 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60484 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

토지 면적은 61.00㎡ (약 18.45평)이고, 건물 면적은 62.42㎡ (약 18.89평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 감정가는 202,000,000원입니다.

건물은 2015년 11월 20일에 사용승인을 받았습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 공동주택 및 근린생활시설이 소재하여 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(야당역) 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 17일 접수된 근저당권(을3)으로, 본 물건의 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위에 있는 모든 권리(주택임차권 을4, 가압류 갑5, 압류 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황을 보면, 임차인 이휘강(주택도시보증공사)은 2020년 9월 21일 전입하였으나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

신청 채권자인 주택도시보증공사는 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다"는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월에 인근에서 거래된 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 야당동 240-17번지, 47.51㎡, 3층, 16,500만원 (2016년식)

* 2026년 5월 7일 거래: 야당동 111-6번지, 76.71㎡, 3층, 22,000만원 (2019년식)

* 2026년 5월 5일 거래: 야당동 469-33번지, 63.87㎡, 2층, 22,500만원 (2018년식)

본 물건의 전용면적은 62.42㎡로, 유사 면적인 63.87㎡의 경우 2억 2,500만원에 거래되었습니다. 건축 연도(본건 2015년식)를 고려했을 때, 현재 시세는 대략 2억 1,000만원에서 2억 2,000만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성은 야당역(경의중앙선)과 버스정류장이 인접해 있어 양호한 편입니다.

기본적인 생활 편의시설은 주변 공동주택 및 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

건물은 기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지하창고 공부상 불일치: 본건의 지하창고(전유면적에 포함) 위치가 현황도와 상이하여 실제 사용 현황을 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 감정평가서를 참조하여 정확한 위치 및 사용 관계를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 허가구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있어, 경매 취득 시 외국인, 법인 등의 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다. 해당 기간 내 취득 시 허가 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 가축사육이 제한되는 구역으로, 관련 규제 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동의 역세권 지역에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통망과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 이는 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

감정가는 최근 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 지하창고의 공부상 불일치 문제와 토지거래허가구역 지정 여부는 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 야당역 인근으로 교통이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 신축 빌라 밀집 지역으로 지역 개발 및 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

추정 시세: 210,000,000원 ~ 220,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 권리 인수 부담이 없고, 감정가가 추정 시세 하단부와 유사하므로 감정가 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 주변 시세 및 경쟁 상황을 고려하여, 205,000,000원에서 215,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 희망 수익률, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.