나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70424 [1] 경기도 양주시 만송동 697 은빛마을유승한내들 604동 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록감정 · 평가일 2026.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 만송동 소재 "만송초등학교"남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 15층 건내 6층 603호로서 (사용승인일:2009.10.13) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등 창 호 :샤시창호임.

이용상태

아파트 (벙3, 욕실2, 주방/식당, 거실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로와 개설되어 있으며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구):세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70424 (1)

소재지: 경기도 양주시 만송동 697 은빛마을유승한내들 604동 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 264,000,000원

토지면적: 40.13㎡ (약 12.14평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.15평) - 전용면적. (분양면적 정보는 별도 제공되지 않음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 양주시 만송동에 위치하며, "만송초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 분포하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통: 단지 내 포장도로가 잘 정비되어 있으며 외곽 공도와도 원활하게 연결되어 있어 차량 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존: 2009.10.14 (주식회사 유승건설)

* 소유권 이전: 2010.04.02 (탁현철)

* 주택임차권: 2025.09.02 (임차인: 이선주, 보증금: 170,000,000원). 전입 2022.09.15, 확정 2022.08.29. 본 임차권은 대항력 있는 권리로서, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 합니다.

* 압류: 2024.09.03 (의정부세무서장). 본 압류는 본건 경매의 말소기준권리가 됩니다.

* 압류: 2024.11.13 (양주시)

* 가압류: 2025.01.15 (한국투자캐피탈, 35,774,086원)

* 압류: 2025.03.12 (국민건강보험공단)

* 가압류: 2025.09.08 (롯데카드, 11,769,892원)

* 강제경매: 2026.02.27 (임차인: 이선주, 170,000,000원). 본건 경매 개시 결정으로 진행 중입니다.

* 가압류: 2026.05.14 (주식회사 엔씨자산관리대부, 1,145,854원)

총 등기부채권액: 218,689,832원

말소기준권리: 의정부세무서장 압류 (2024.09.03)

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (이선주). 본 임차권은 매수인에게 대항력이 있으므로, 임차인의 보증금 170,000,000원 중 배당으로 회수되지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본 물건은 "만송초등학교"와 인접한 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지, 학교, 다양한 근린생활시설이 주변에 자리하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하여 거주 환경에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 은빛마을유승한내들

* 주소: 경기도 양주시 만송동 697

* 사용승인일: 2009년 10월 13일

* 총 세대수: 412세대

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 주차: 총 79대 (지상 12대, 지하 12대 포함)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

기본 설비: 본 아파트는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 본건에는 대항력을 갖춘 임차인 이선주 씨가 거주 중이며, 보증금 170,000,000원 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 미회수된 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

권리관계 복잡성: 등기부상 다수의 압류, 가압류, 강제경매가 설정되어 있어 권리관계가 복잡한 편입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 임차권으로 인한 잠재적 부담을 면밀히 검토해야 합니다.

향후 시세 변동: 지역 부동산 시장의 전반적인 동향, 금리 변동, 정부 정책 등 다양한 외부 요인에 따라 향후 시세 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시의 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 비교적 양호하여 실수요자에게 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 170,000,000원을 전부 또는 일부 인수해야 할 수 있다는 점입니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 가압류 및 압류 등은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보이나, 임차권의 인수 여부가 본건의 최종적인 취득 비용에 큰 영향을 미치므로 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

경매 할인 및 시세 차익 기대: 감정가 대비 인수해야 할 보증금을 고려하여 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우, 시세와의 차이를 통한 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 본 건이 포함된 지역이 택지개발지구 및 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 25일: 7층, 59.98㎡ 거래가 255,000,000원

* 2026년 6월 1일: 3층, 59.97㎡ 거래가 235,000,000원

* 2026년 6월 23일: 14층, 59.97㎡ 거래가 182,000,000원 (본 거래는 동일 면적, 고층 거래 대비 현저히 낮은 가격으로, 특이사항 존재 가능성 있음)

최근 전월세가 분석 (월세 0원 기준):

* 2026년 5월 7일: 6층, 보증금 19,140,000원

* 2026년 4월 13일: 12층, 보증금 15,750,000원

* 2026년 4월 11일: 3층, 보증금 20,000,000원

감정가: 264,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 170,000,000원

예상 입찰가 산정:

본 건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

최근 실거래가 시세 범위를 고려할 때, 약 235,000,000원 ~ 255,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이에 따라, 인수 보증금 170,000,000원을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 시세 하한선(235,000,000원) - 인수 보증금(170,000,000원) = 65,000,000원

* 시세 상한선(255,000,000원) - 인수 보증금(170,000,000원) = 85,000,000원

권장 입찰가: 상기 산정 근거에 따라, 65,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주의사항: 본 입찰가 산정은 ‘인수 보증금을 제외한다’는 조건에 따른 것이며, 실제 낙찰 시에는 낙찰가 전액을 법원에 납부해야 합니다. 또한, 임차인의 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액은 추가로 인수해야 할 가능성이 높으므로, 본 입찰가는 매우 공격적인 가격 설정입니다. 최종 입찰 결정 전 반드시 법원 배당표 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.