나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70384 [1] 경기도 양주시 덕계동 457-8 수팰리스 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며 인근에 지하철1호선(덕계역)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건내 제1동 제4층 제401호로서, (사용승인일자 : 2018.08.09.) 외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 마감 및 내부인테리어 마감 등 창호 : 하이새시창호 입니다.

이용상태

본건은 아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 화장실2, 발코니2, 현관)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 "ㄴ"과 유사한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8~9 미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)은 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다. 기호2)는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니, 경매 진행시 참고 바랍니다. 2) 기타 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부를 확인치 못하여 부득이 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건출물현황도, 호별 표시 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시 필히 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70384 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 덕계동 457-8 수팰리스 1동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 37.80㎡ (약 11.4평)

* 토지지분: 37.7985㎡ (약 11.4평)

* 건물면적: 66.85㎡ (약 20.2평)

* 건물지분: 66.8455㎡ (약 20.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 지하철 1호선 덕계역이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 "ㄴ"자 유사 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 8~9미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 11월 26일자 신한은행 근저당 (을1)

* 말소되는 권리: 을2(유미캐피탈대부), 갑5(우리금융캐피탈 가압류), 갑6(케이에프에스이오공육유동화전문 임의경매) 등 말소기준권리 이하 모든 권리 및 예고등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요란에 지상권은 명시되어 있으나, 실제 존재 여부 및 효력은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황: 현황 조사 시 임대차 관계는 확인되지 않았으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 233,005,714원 (근저당 162,000,000원 + 근저당 60,000,000원 + 가압류 11,005,714원 + 임의경매 청구금액 141,119,721원)

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 덕산초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 지하철 1호선 덕계역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1동 제4층 제401호 (사용승인일자: 2018.08.09.)

* 외벽: 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지도배 마감 및 내부 인테리어 마감 등

* 창호: 하이새시 창호

* 이용상태: 집합건축물대장상 방 3, 거실, 주방, 화장실 2, 발코니 2, 현관으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등을 갖추었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 자산으로, 특수 물건에 해당합니다.

* 현장조사 제한: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 구조, 마감 상태, 실제 이용 상태 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도에 의거하여 확인하였으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 확인 등 추가적인 조사가 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않았으므로, 잔금 납부 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 토지이용계획: 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역)이 존재하나, 일반적인 주거지역의 규제 범위 내로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 덕계역 역세권에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 등 생활 편의시설이 갖춰져 있어 주거 환경이 비교적 편리합니다. 권리 분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되고, 인수되는 임차보증금 또한 없어 권리 관계가 명확한 물건입니다. 다만, 현장 방문을 통한 내부 확인이 이루어지지 않은 점과 임대차 관계가 미확인된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있지만, 현재까지 파악된 정보로는 낙찰 후 큰 문제가 발생할 가능성은 낮아 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로, 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 용이합니다.

* 지하철 1호선 덕계역 역세권으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 유사 신축 다세대 주택의 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 시장 시세 대비 경쟁력 있을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원입니다. 제공된 주변 최근 매매 정보 중 "행복마을2차"(70.2㎡, 2019년식)가 21,000만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 3.3㎡당 약 299만원의 시세로 환산됩니다. 본건(66.85㎡)의 3.3㎡당 감정가는 약 274만원으로, 유사 신축 주택의 시세 대비 감정가가 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리관계는 명확합니다. 그러나 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미확인 등의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 현 시세 및 경매 물건의 특성을 감안한 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 선에서 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 약 170,000,000원 ~ 175,000,000원

본 보고서에서는 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 관점에서 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.