나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70362 [1] 경기도 양주시 남면 매곡리 311-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 매곡리 소재 '매곡보건진료소' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌지역으로 농가주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야가 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 기호 1)은 주택 건부지 및 일부 도로, 기호 2)는 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1)의 남측 일부와 기호 2)를 포함한 폭 약 3~4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,남면22-1) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역10M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장 ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 2)의 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대여부는 거주인 부재로 미상임. 2) 기호 1)지상에는 사진용지와 같이 소유자 미상의 철거가 용이한 비닐하우스 2동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조구조 스레트지붕 1층건으로서 (사용승인일 : 1924.04.10) 외벽 : 몰탈 마감. 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 목재 및 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중이며 상세 이용상황은 건물개황도 참조바람.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조--구조, 용도, 규모, 관리상태 등으로 보아 본건의 사용수익에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주인 부재로 임대여부는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70362 (1)

소재지: 경기도 양주시 남면 매곡리 311-2

용도: 단독주택

감정가: 371,541,000원

토지면적: 1,236.00㎡ (약 374.5평)

토지지분: 1,236㎡

건물면적: 69.04㎡ (약 20.9평)

건물지분: 69.04㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 남면 매곡리 소재 '매곡보건진료소' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌지역으로 농가주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야가 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 일부는 주택 건부지 및 현황 도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남측 일부와 폭 약 3~4미터 도로에 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 10월 10일 접수된 광남새마을금고 근저당권 (180,000,000원).

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 기영실이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 추가 확인이 필요함.

임차인 현황:

* * 기영실 (전입일자: 2017-09-08, 대항력: 있음, 보증금: 0원, 차임: 0원)

등기부 현황 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전 (백종민, 백성열) 후 근저당권 (광남새마을금고, 아이엠뱅크), 임의경매 (광남새마을금고) 순으로 설정되었으며, 근저당권 및 임의경매는 말소 대상임.

* 건물 등기부: 소유권 보존 (백광열) 후 소유권 이전 (백성열) 되었으며, 토지 등기부와 동일한 근저당권 및 임의경매가 말소기준권리 이후로 설정되어 말소 대상임.

등기부채권 총액: 324,000,000원.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역 내에 위치하여 주변에 농가 주택, 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. 인근에 '매곡보건진료소'가 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 있으나, 활발한 상업 지역이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '매곡보건진료소'가 인근에 위치하며, 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 및 의료: 주변의 교육 시설 및 종합 병원 등에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주거 환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 건물 사용승인일이 1924년 4월 10일로 매우 오래되어 건물 자체의 유지보수 비용이 높거나, 철거 후 신축이 필요할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금과 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정 및 법적 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 토지 일부(기호 2)의 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

* 제시외 건물: 소유자 미상의 철거가 용이한 비닐하우스 2동이 소재하는 점도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 100년 이상 된 노후 건물과 복합적인 토지 이용 제한, 그리고 대항력 있는 임차인 존재라는 중대한 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히 건물의 노후도가 심각하여 실질적인 건축물로서의 가치보다는 토지 자체의 가치 평가에 중점을 두어야 할 것으로 판단됩니다. 다수의 규제로 인해 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있으며, 명도 및 건물 관련 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1,236.00㎡ (약 374.5평)의 토지는 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어 토지 중심의 개발이나 활용 계획을 세울 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 토지이용계획상의 성장관리구역 지정 등은 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물의 극심한 노후(사용승인일 1924년)와 복합적인 토지 이용 제한, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 등 리스크 요인이 많아 신중한 접근이 필요합니다. 토지 면적 1,236㎡ (약 374.5평)의 가치가 주된 투자 판단 기준이 될 것으로 보입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 파악하기 어려워 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 일반적인 농촌 지역 토지 시세와 본건의 다양한 규제 사항을 고려할 때, 감정가(371,541,000원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

인수될 보증금이 0원임을 고려하면, 총 채권액 324,000,000원을 최소한의 기준으로 삼을 수 있습니다.

리스크를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준인 약 2억 6천만원 ~ 3억원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 단순 추정치이며, 실제 투자 시에는 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 토지 실거래가, 개발 가능성, 명도 비용 등을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 조사 결과: 본건의 입지 조건(농촌 지역, 보건진료소 인근)을 고려할 때, 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다. 다만, 군사 시설 보호 구역, 군사격장 소음대책 구역 등에 포함되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.