나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70 [1] 경기도 포천시 어룡동 304-11 굿모닝타운 204동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 "어룡1동 마을회관" 남측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택 위주의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 버스 등 일반대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건물내 1층 일부(102호)로서 외벽: 치장벽돌 및 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭약 6m정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역 (지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 어룡동 304-11 굿모닝타운 204동 1층 102호 (도로명주소: 경기도 포천시 어룡길 22-6, 204동 102호)

건물명: 굿모닝타운

용도: 다세대주택

층: 1층 (총 4층 건물 중)

건물면적: 62.68㎡ (약 18.96평)

토지지분: 76.50㎡ (약 23.14평)

1.1. 3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.2. 감정평가 내역

1.2. 1. 감정가

219,000,000원

1.2. 2. 토지 면적 및 지분

토지면적: 76.50㎡

토지지분: 76.50㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3. 건물 면적 및 지분

건물면적: 62.68㎡

건물지분: 62.68㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.1. 1. 주위 환경

본 물건은 경기도 포천시 어룡동 "어룡1동 마을회관" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 위주의 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.

2.1. 2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 버스 등 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

2.2. 1. 토지 이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-25)(남부지역)

2.2. 2. 기타 제한 사항

가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든 축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역 (지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 관계

최초 소유권 보존 등기: 함해근 (2021-04-01)

이후 소유권 이전: 조아한 (매매, 2021-10-27)

3.1. 2. 채권 분석 (근저당, 가압류)

* 근저당: 수협은행 (채권액 231,600,000원, 2021-10-27) - 말소기준권리

* 가압류: 토스뱅크 (채권액 53,690,710원, 2025-04-09)

* 가압류: 주식회사 케이뱅크 (채권액 9,193,125원, 2025-05-16)

* 가압류: 현대캐피탈 (채권액 7,847,565원, 2025-06-19)

* 가압류: 경기신용보증재단 (채권액 66,500,000원, 2025-06-24)

* 임의경매개시결정: 수협은행 (채권액 199,778,097원, 2026-02-23, 사건번호 2026타경70)

3.1. 3. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 10월 27일에 접수된 수협은행의 근저당권입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 경매 절차가 완료되면 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 법정지상권 등 등기되지 않은 권리는 예외)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 중 보증금 인수 대상은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 본 권리의 존재 여부, 내용, 소멸 가능성 등은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

4.1. 1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15일: 373,000,000원 (전용면적 74.205㎡, 2024년 준공, '더안')

* 2026년 5월 28일: 373,000,000원 (전용면적 73.77㎡, 2024년 준공, '더안')

* 2026년 6월 30일: 360,000,000원 (전용면적 74.52㎡, 2023년 준공, 'TheStyle2차1동')

4.1. 2. 평당가 및 면적별 시세 추정

제공된 실거래가 기준, 유사 면적(약 73~74㎡)의 거래 금액은 3억 6천만원에서 3억 7천3백만원 수준입니다. 이는 평당 약 483만원에서 507만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가(219,000,000원)는 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 위치한 포천시 어룡동 일대는 주거지대이며, 최근 신축 다세대주택 공급이 이루어지고 있습니다. 주변에 녹지 공간이 일부 존재하며, 개발 계획 등이 상권에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

5.1. 1. 건물 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 일부(102호)입니다.

* 외벽: 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 알루미늄 샷시

5.1. 2. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본 물건지 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 파악이 필요합니다.

5.3. 주변 혐오시설

본 물건지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역 등이 포함되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 지상권의 구체적인 내용과 이를 인수하였을 때 발생하는 영향에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 상당히 높아, 유찰 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있으나, 지상권 등의 미소멸 권리로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 수도 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물 노후화, 하자 등에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 실제 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 각종 규제(성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등)가 향후 재산권 행사에 미칠 수 있는 영향을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 포천시 어룡동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 감정가는 219,000,000원입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대감이 있습니다.

7.2. 시세 대비 가치 평가

제공된 최근 실거래가(약 3억 6천만원 ~ 3억 7천3백만원)와 비교할 때, 본 물건의 감정가는 약 60% 수준으로 매우 낮게 평가되었습니다. 이는 낙찰 가능성을 높이는 요인이지만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하므로, 시세 반영 시 리스크 프리미엄을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이

* 최근에 준공된 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음 (0원)

8.2. 고려사항

* 반드시 확인해야 할 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 문제.

* 건축물대장상 총 주택 수가 16세대인 '굿모닝타운' 단지의 전반적인 관리 상태 및 주차 환경 등.

* 토지이용계획상 다양한 규제 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

최근 실거래가(약 3억 6천만원 ~ 3억 7천3백만원)와 감정가(2억 1천9백만원)를 종합적으로 고려하되, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 없으므로 해당 부분은 고려하지 않습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

지상권의 내용에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 이러한 권리적 부담이 있는 경우 시세 대비 70~80% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적 접근 시: 감정가(219,000,000원) + 권리 리스크 감안(약 3천만원~6천만원) = 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원

적극적 접근 시: 시세(약 3억 6천만원)의 70% ~ 80% = 약 2억 5천2백만원 ~ 2억 8천8백만원

따라서, 예상 입찰가는 약 2억 5천만원 ~ 3억원 범위에서, 지상권에 대한 면밀한 추가 조사 후 최종 결정하는 것이 합리적입니다.

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