나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3820 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-35 제이투리더스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 까치산역(2호선, 5호선)이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2020.11.06) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택(거실, 방2, 화장실 등)로 이용 중인 것으로 추정됨. ※ 이해관계인의 폐문 부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 본건의 내부구조는 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외부 관찰, 탐문 조사 등에 의하여 작성하여, 실제 내부구조와는 다소 차이가 있을 수 있으며, 내부상태는 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준하여 평가하였으니, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바람

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 자주식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 현황 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 366-35 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 366-88 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권 설정 등기(2023년 1월 30일 제12716호)가 되어 있음.(임차보증금 금295,000,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3820 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-35 제이투리더스 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 327,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적 (전용면적): 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO (정확한 명칭 확인 필요)

건물명: 제이투리더스

건축년도: 2020년 11월 6일 (사용승인일)

총 층수: 6층 중 5층

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1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 까치산역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

인접 도로: 본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재함.

주변 시설: 인근에 화원중학교가 있으며, 다세대주택 밀집 지역으로 근린생활시설 등이 분포함. (혐오시설은 확인되지 않음)

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1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 14일 강서세무서장의 압류 (갑3, 말소기준권리)

인수되는 권리:

* 선순위 임차권 (정나영) - 보증금 295,000,000원, 대항력 있음. (특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각)

임차인 현황:

* 임차인: H (HABRICHIDZEKHRYSTYNA)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-29

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리: 정 )

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-28

확정일자: 2020-11-16

배당신고일자: 2023-01-30

대항력: 있음

비고: 본 임차권은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으나, 특별매각조건으로 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각이 진행됨. (해당 임차인의 보증금은 295,000,000원으로 명확함)

등기부상 권리총액: 1,083,000,000원

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1.3. 상권분석

건물 종류: 도시형생활주택 (다세대주택)

주변 시세 분석:

* 인근 '더원' (2019년 건축, 전용 19.98㎡)이 2026년 7월 21일 216,000,000원에 거래됨. 이는 평당 약 35,761,589원 수준임.

* 본건의 전용면적(29.98㎡)을 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 324,127,080원 수준으로 평가됨.

* 다른 거래 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 거리가 있어 직접적인 비교는 제한적임.

* 본건의 감정가(327,000,000원)는 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보임.

최근 매매 사례 (본건과 유사한 조건):

* 서울특별시 강서구 화곡동 366-36, '더원', 2019년 건축, 4층, 전용 19.98㎡, 2026년 7월 21일 216,000,000원 거래.

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1.4. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 교육시설: 화원중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

교통: 까치산역(2호선, 5호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

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1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 선순위 임차인 (정나영, 보증금 295,000,000원, 대항력 있음)의 보증금 인수 여부가 가장 큰 리스크임. 특별매각조건으로 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각이 진행되므로, 해당 조건의 성사 여부가 매우 중요함. 조건이 불발될 경우, 상당한 금액의 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 있음.

토지이용계획: 공항 관련 제한 구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제가 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황도 고려해야 할 수 있음.

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1.6. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소임. 특별매각조건인 '매수인에 대한 대항력 포기 조건'이 성사될 경우, 추가적인 보증금 부담 없이 취득할 수 있으나, 조건 불발 시 큰 위험이 따름. 따라서 입찰 전 해당 조건의 확실한 이행 여부를 철저히 확인해야 함.

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1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2020년)로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 까치산역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 역세권 개발 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 소형 주택으로 1인 가구 및 소형 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

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1.8. 예상 입찰가

감정가: 327,000,000원

주변 시세 (환산가): 약 324,127,080원

주요 위험 요소: 선순위 임차인 보증금 295,000,000원 인수 가능성

위험 요소를 감안하여, 낙찰 후 임차인 보증금 인수 부담이 최종적으로 발생하지 않는다는 전제 하에, 감정가의 약 85% 수준으로 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 277,000,000원 ~ 290,000,000원

주의사항: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 최종적으로 발생하지 않는다는 가정 하에 산출되었습니다. 만약 특별매각조건이 불발되어 임차인 보증금을 인수해야 할 경우, 해당 보증금 액수(295,000,000원)를 낙찰가에 더해야 하므로 총 매수 비용이 급증하게 됩니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 조건의 성사 여부를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.