나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3811 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재, ‘독산3동주민센터’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(다세대 및 오피스텔)으로 주위는 다세대, 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제6층 제601호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었으나 기준시점 현재 몇몇 설비가 가동중지됨.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016.11.24.)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21.)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.15.)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3811 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제6층 제601호

* 용도: 다세대주택/오피스텔

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

* 토지지분: 16.498㎡ (약 4.99평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

* 건물지분: 36.541㎡ (약 11.05평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 건축물대장상 정보: 우미휴먼빌, 2019년 5월 사용승인, 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층 601호.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 973-27번지, ‘독산3동주민센터’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 대상 물건지 주변은 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제6층 제601호이며, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC 샷시 등입니다.

* 인접 도로상태: 제공된 정보 내에서는 구체적인 사항을 확인할 수 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023년 8월 30일)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2)

* 주택임차권 (을3, 권리자: 정다희, 금액: 280,000,000원)

* 가압류 (갑5, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 1,279,000,000원)

* 압류 (갑6, 권리자: 서초세무서장)

* 강제경매 (갑7, 권리자: 주택도시보증공사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 내에서는 지상권 외에 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 17일

* 확정일자: 2021년 11월 22일

* 배당신고일자: 2024년 1월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: (주택임차권 등기 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,559,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건지 인근에는 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근 주요 시설: 독산3동주민센터가 북서측 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

* 건물 업종: 공동주택(다세대주택) 및 오피스텔로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용이 편리한 것으로 보입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색으로는 대상 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 설비 가동 중지: 건물 내 일부 설비가 기준 시점 현재 가동 중지된 상태로, 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용 규제: 대상 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. (자세한 사항은 별도 확인 필요)

* HUG 인수조건 및 공동담보: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 추후 인수 과정이나 자산 관리 시 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 다세대주택/오피스텔 건물로, 경매 물건의 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되는 특징이 있습니다. 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 및 가압류 등이 매각으로 소멸될 예정이며, 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. 특히, 임차인들이 대항력이 없는 것으로 파악되었고, 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 보증금 관련 위험은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 일부 설비 가동 중지 및 복합적인 토지 이용 규제 등은 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 소멸 용이: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 모두 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 임차인 대항력 부재: 파악된 임차인 모두 대항력이 없으며, 특별 매각 조건으로 매수인이 보증금 반환 의무를 승계하지 않아 안정적인 투자가 가능합니다.

* 건축 연도: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후도에 따른 부담이 적습니다.

* 입지 조건: 독산동 지역에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 36.54㎡(약 11.05평)입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 유사 면적의 다세대주택은 ㎡당 약 819만원에서 1,088만원 수준으로 거래된 것으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 산정한 본 건의 현 시세는 약 3억 4,800만원 내외로 추정됩니다.

감정가(2억 5,800만원)는 현 시세 대비 낮은 수준입니다. 임차인의 대항력이 없고 특별 매각 조건이 매수인에게 유리하게 작용하는 점을 고려할 때, 시세 수준을 반영한 입찰가를 산정합니다. 예상 입찰가는 2억 8,380만원(감정가 110%)에서 3억 960만원(감정가 120%) 범위를 고려할 수 있으며, 현 시세 추정치와 시장 상황을 종합적으로 판단하여 3억 1,000만원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.