나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3787 [1] 서울특별시 구로구 구로동 642-88 해오름 제102동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 공업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제 반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제 반대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형인 토지로서, 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 642-88, 구로동 642-120 공히 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역(진입표 면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 철도 보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상:아 파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) -

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3787 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 642-88 해오름 제102동 제2층 제201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 5천 8백만원 (158,000,000원)

* 토지면적: 14.08㎡ (약 4.26평)

* 건물면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 아파트, 업무시설, 공업시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 남동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도 보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(대상: 아파트, 외국인 등) 등으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.주변 시설 및 환경 분석

* 주변 편의시설: 구일중학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 보입니다.

* 주변 교통시설: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역에 특별히 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 말소기준권리: 갑3 압류 (계양세무서장, 2023.06.28.)

* 채권액 총액: 140,000,000원

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박한웅): 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.01.07, 확정일자 2021.12.23, 배당신고일자 2024.01.22, 대항력 없음. 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 대항력 포기 조건 매각.

* 성진아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.02.21, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. 비고: 금액 미상이나 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (매수인 부담 없음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 오점례 (2015.08.26)

* 주택임차권: 박한웅 (140,000,000원, 2022.01.07 전입, 2021.12.23 확정) - 말소 예정

* 소유권이전: 박일성 (2022.02.18)

* 압류: 계양세무서장 (2023.06.28) - 말소기준권리

* 압류: 부천세무서장 (2025.12.24) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (140,000,000원, 2026.02.23) - 본건 경매 개시

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 구로동 일대는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 공업시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

* 오피스텔 수요: 해당 지역은 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔에 대한 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 구일중학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 편의시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 구조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 준공업지역, 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 철도 보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 및 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 성진아: 보증금 및 차임이 미상인 임차인 성진아 씨가 등기부상 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 계약 관계 및 잠재적 채권 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: (건축물대장상 준공일: 2015.08.20) 건물 준공 후 약 11년이 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 오피스텔로, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 경매 진행 시 주택도시보증공사(HUG)의 채권에 대한 매수인의 대항력이 포기되도록 조건이 설정되어 있어, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 말소기준권리 외 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한과 임차인 성진아 씨 관련 미상 금액에 대한 잠재적 위험성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 인수 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권 및 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 직주근접 수요: 주변 업무지구 종사자들을 대상으로 하는 오피스텔로서 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 27.75㎡ (약 8.39평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 투자용으로 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 8백만원 (158,000,000원)입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 채권액 1억 4천만원이 매각으로 소멸되는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 충분히 조사한 후, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

예상 입찰가는 1억 6천만원 ~ 1억 7천 5백만원 범위 내에서, 시장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 이는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.