나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50106 [1] 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 주거용 오피스텔, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 6호선 "역촌역"과 "응암역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브지붕) 지하 1층/지상 9층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 외장석 및 벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차시설, 소방설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 85-14, 85-15 토지 공히, 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:공간계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 소재 건물 내 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50106 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.30㎡ (약 3.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄 매각 대상

1.4. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브지붕)

건물 층수: 지하 1층 / 지상 9층

해당층: 5층 503호

사용승인일: 2020년 03월 06일

# 2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 비교적 가까운 거리에 서울서부경찰서가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통

* 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 6호선 '역촌역'과 '응암역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

# 3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 여러 차례의 소유권 변동이 있었습니다.

* 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경50106)으로, 접수일자는 2026년 02월 26일입니다.

* 임차인 임병민의 주택임차권 등기(2024년 07월 29일 접수)는 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임병민

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-06-13

* 배당신고일자: 2024-07-29

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금: 0원

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출했습니다. 이는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않음을 의미합니다.

# 4. 상권분석

4.1. 입지

본 물건은 서울 서북부 지역에 위치하며, 주거지 및 오피스텔 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다. 주변에 경찰서, 주민센터 등이 있어 행정기관 이용이 편리할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 인근에 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 경찰서가 인근에 위치하고 있으나, 이는 일반적인 혐오시설로 분류되지 않으며 오히려 치안 강화 효과를 기대할 수 있습니다.

# 5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 마트, 편의점 등 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 6호선 역촌역과 응암역이 있어 서울 시내 이동이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 서울녹번초등학교, 연서중학교, 환일고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

# 6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 계약 시 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.). 이는 향후 매각 또는 처분 시 제한이 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 임병민은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG의 확약서 내용 및 실제 보증금 반환 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.3. 특수물건정보

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG의 보증 및 인수 조건이 변경되었음을 시사하며, 입찰 전 HUG와의 최종 확인이 필수적입니다.

# 7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 오피스텔로, 최근 연식이 비교적 짧고 주요 교통망 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 감정가는 2억 5백만원이며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. HUG의 개입 및 확약서 제출로 인해 권리관계는 명확한 편입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

# 8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음.

* 신축급 오피스텔로 향후 시세 상승 기대 가능.

* 지하철 6호선 역세권으로 인한 우수한 교통 환경.

* HUG의 채권자 참여로 경매 절차의 투명성 확보.

# 9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 그러나 유사한 조건의 오피스텔 실거래가 및 최근 경매 사례를 바탕으로 추정해 볼 때, 감정가(205,000,000원) 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 2020년 7월 경, 유사 면적(약 33㎡)의 한성벨라트리 오피스텔이 2억 4천 8백만원 수준에 거래된 사례가 있습니다.

* 타 경매 물건(3층 303호)의 감정가가 201,000,000원, 타 경매 물건(4층 403호)의 감정가가 206,000,000원이었던 점을 감안할 때, 본 건(5층 503호)의 감정가는 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경)와 해당 지역의 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 205,000,000원 (시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.