나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50222 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 336-48 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "북가좌사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장, 인근에 증산역(명지대앞)(지하철6호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 구분건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

넘서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀역제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26 ~ 2026.8.25),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10.15)(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31.)

공부와의 차이

4층 발코니중 일부는 주택일부로 이용중인 것으로 외부 목측으로 관찰됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50222 (1)

서울특별시 서대문구 북가좌동 336-48 4층401호

다세대주택

397,000,000원

토지면적: 36.07㎡ (약 10.90평)

토지지분: 36.07㎡ (약 10.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.18㎡ (약 19.12평)

건물지분: 63.18㎡ (약 19.12평)

건물 제시외면적: 33.90㎡ (약 10.25평)

토지/건물일괄매각

부동산강제경매

주택도시보증공사

HUG 인수조건 변경, 제시외 건물 포함

제시외 건물 포함

HUG 인수조건 변경,

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "북가좌사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

집합건축물대장상 다세대주택으로 등재되어 있으며, 내부에는 냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 세장형 토지로서 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

4층 발코니 일부가 주택의 일부로 이용 중인 것으로 외관상 관찰되며, 이는 공부와의 차이점으로 확인됩니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 위치하며, "북가좌사거리" 북측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황:

인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 6호선 증산역(명지대앞)이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태등:

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 추가로, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 대한 토지거래 계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 수원지방법원 2022카단10130호 가압류(채권자: 주식회사한빛자산관리대부, 채권액: 7,712,132원)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강대성)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-30

* 확정일자: 2021-08-12

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

본건의 등기부등본 상 소유권 보존 및 이전, HUG 주택임차권(강대성, 370,000,000원), 소유권 이전, 다수의 가압류(한빛자산관리대부, 국민행복기금, 한국자산관리공사) 및 압류(국민건강보험공단, 서대문구) 기록이 존재하나, 이들 권리 모두 말소될 예정이며, 본 경매 사건의 강제경매 개시결정(채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 413,761,222원)이 최선순위 권리로서 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 397,453,014원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서대문구 북가좌동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설은 없으나, 편의점, 마트, 식당 등의 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물의 구조:

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태:

집합건축물대장상 다세대주택으로 등록되어 있습니다.

설비내역:

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비가 설치되어 있으며, 주차 공간도 확보되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보:

최근 2026년 7월 거래 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

- 2013년식 경성하이빌(314-26) 49.14㎡ (약 14.87평)이 445,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,992만원)

- 2010년식 해밀타운A동 54.93㎡ (약 16.62평)이 309,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,859만원)

- 2014년식 일원빌리지 40.62㎡ (약 12.29평)이 350,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,848만원)

본건의 전용면적은 63.18㎡(약 19.12평)이며, 제시외 면적 33.90㎡(약 10.25평)가 포함되어 있습니다. 거래 사례들을 종합해 볼 때, 유사한 면적과 연식의 다세대주택은 평당 약 1,800만원에서 3,000만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이:

4층 발코니의 일부가 실제 주택의 일부로 이용되고 있는 것으로 외부에서 육안으로 관찰됩니다. 이는 건축물대장상의 내용과 실제 이용 현황이 상이한 부분으로, 감정평가 시 부합물 및 종물로 포함하여 평가되었습니다.

기타참고사항:

임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다.

제시외 건물:

건물 제시외면적 33.90㎡(약 10.25평)가 존재하며, 본 매각 대상에 포함됩니다. 이는 공부상 면적 외 추가적인 공간으로 활용되고 있는 부분입니다.

HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG)와 임차인(강대성) 간의 협약에 따라, 임차 보증금 370,000,000원에 대해 대항력은 포기하고 우선변제권만 주장하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본건 매수인이 임차 보증금을 인수할 금액은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 증산역 이용이 가능하고 주변 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 감정가는 397,000,000원이며, 4층에 위치하여 조망 및 채광이 유리할 수 있습니다. 임차인의 보증금은 HUG에서 처리되어 매수인이 인수할 금액이 없다는 점은 큰 장점입니다. 제시외 건물 면적이 상당 부분 포함되어 있어 실제 이용 가능한 면적이 등기부상 면적보다 넓습니다. 다만, 공부와의 차이점 및 현황 이용상태를 정확히 확인하고, 인근 시세와 감정가를 면밀히 비교하여 신중한 입찰 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 6호선 증산역 역세권 단지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 확장된 실사용 면적: 등기부상 면적 외에 약 10.25평의 제시외 면적이 포함되어 실제 사용 공간이 넓습니다.

* 임차 보증금 부담 없음: HUG 인수 조건 변경으로 인해 임차 보증금 370,000,000원을 인수할 필요가 없습니다.

* 생활 편의시설 인접: 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 397,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 평당 약 1,800만원에서 3,000만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 등기부상 전용면적 63.18㎡ (약 19.12평)와 제시외 면적 33.90㎡ (약 10.25평)를 합한 실질 면적은 약 29.37평입니다.

보수적으로 평당 2,000만원에서 2,500만원으로 시세를 책정할 경우, 예상 시세 범위는 587,400,000원 (29.37평 * 2,000만원)에서 734,250,000원 (29.37평 * 2,500만원)으로 산정될 수 있습니다.

현재 감정가(397,000,000원)는 주변 시세 하단보다 낮은 수준으로, 제시외 건물 포함 및 HUG 인수 조건 변경 등의 이점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.