나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50216 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신수동 소재 '신사초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등과 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(응암역, 6호선) 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조 지붕 8층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일:2020.07.31) 외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽: - 창호: 하이섀시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대의 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50216 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 3층301호

건물정보:

* 건물명: 신성에버빌

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 준공일: 2020년 7월 31일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 해당 층/호수: 3층 301호

* 총 층수: 8층

면적:

* 토지면적: 20.16㎡ (약 6.1평)

* 건물면적: 48.29㎡ (약 14.61평)

감정가: 321,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, '신사초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 남동측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑5)이며, 접수일자는 2024년 6월 3일입니다.

본건 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 11일

* 확정일자: 2021년 5월 10일

* 배당신고일자: 2024년 7월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부상 현재까지 설정된 권리 중 말소기준권리(을4: 주택임차권, 갑5: 가압류, 갑6: 강제경매) 보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 2,754,000,000원입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신사동 일대는 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

건물 자체는 오피스텔 및 공동주택으로 이용되고 있으며, 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

신사초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 관련 수요도 일부 존재할 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 집객력이 높은 상권이라고 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변에 신사초등학교가 인접해 있습니다.

주거 밀집 지역으로 다세대주택, 아파트 등이 분포합니다.

지하철 6호선 응암역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 지도상으로는 일반적인 주거 및 상업 시설이 분포하고 있어 특별히 우려되는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 용도에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 잔금 납부 시점 및 추후 매각 시점에 따라 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 파악이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 해당 물건의 다른 담보물 현황 및 추가적인 위험 요소를 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

* 건축물 사용승인일: 2020년 7월 31일로, 비교적 신축에 해당합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사가 명시되어 있어 실제 임대 관계는 있을 것으로 추정됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 2020년식 오피스텔로, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

신축급이라는 점과 상대적으로 양호한 교통 및 생활 환경은 장점입니다.

그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 추가적으로 확인해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 주변 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 명도 및 등기 관련 부담이 적습니다.

* 지하철역 인접: 6호선 응암역 이용이 용이하여 직장인 등 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 지역 발전 가능성: 은평구 일대 재개발 및 지역 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 321,000,000원

토지면적: 20.16㎡ (약 6.1평)

건물면적: 48.29㎡ (약 14.61평)

인수 보증금: 0원

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 오피스텔 및 유사 면적 물건의 최근 매매 실거래가, 전월세 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 면밀히 조사해야 합니다.

제공된 정보만으로는 현 시세 파악 및 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 선행되어야 합니다.

* 인근 부동산 중개업소 방문 또는 온라인 부동산 플랫폼을 통한 유사 면적 오피스텔의 현재 매매 호가 및 실거래가 조사.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 상세 내용 파악.

* 공동담보 물건 관련 추가 정보 수집.

* 토지거래허가구역 지정과 관련된 구체적인 규제 및 예상되는 절차 확인.

이러한 추가 조사를 바탕으로, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.