나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3821 [1] 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 송정중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철5호선 송정역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로서, 외벽: 석재 및 치장벽돌 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용증임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 길현겸의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2026타경3821 (1)

소재지

서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제3층 제301호

건물명

마곡대림밸리

용도

도시형생활주택

감정가

253,000,000원

토지 면적

16. 01㎡ (약 4.84평)

토지 지분

16. 01㎡ (약 4.84평)

건물 면적

27. 45㎡ (약 8.30평)

건물 지분

27. 45㎡ (약 8.30평)

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제경매

채권자

주OOOOOOO

건축 연도

2020년

층수

본건: 3층 (총 6층 건물)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 송정중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 송정역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상황

본건 건물은 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 주차에 용이합니다.

* 주변 환경

본건은 김포국제공항과 인접하여 공항 관련 시설 및 소음 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등의 공항 관련 법규 적용을 받는 지역입니다. (1)

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리

강서세무서장의 압류 (갑3) (2022-09-14 접수)이며, 본 경매로 인해 압류(강서세무서장)보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(길현겸)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-29

확정일자: 2020-12-14

배당신고일자: 2023-01-31

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-16

대항력: 없음

비고: 전입일자가 본 경매 사건 진행 이후로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 판단되나, 실거주 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 문구가 특이사항으로 명시되어 있습니다. 특히, "임차인 길현겸의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 점이 매우 중요합니다. 이는 주택도시보증공사가 경매 절차에서 배당받지 못한 보증금 잔액에 대해 매수인에게 추가적인 청구를 하지 않겠다는 의미로 해석됩니다. (2)

* 집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권(길현겸), 압류(강서세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리 내역이 확인됩니다. (3)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 도시형생활주택이 밀집된 주거지대이며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 상권은 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

송정중학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통

지하철 5호선 송정역과 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 기타

김포국제공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 공항 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. (1)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건이 존재합니다. 임차인 길현겸의 주택임차권 승계인인 HUG가 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건부 매각이므로, 명확한 법적 검토가 필요합니다. (2)

* 공항 관련 규제

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다. (1)

* 미확인 임차인

김세림 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있고 전입일자가 경매 신청 이후로 되어 있어 대항력은 없으나, 실제 점유 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 마곡대림밸리 제3층 제301호는 2020년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 교통이 편리하고 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특수한 인수 조건과 공항 인근 지역의 규제 및 소음 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 권리는 소멸되나, HUG 관련 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 교통 편의성: 지하철 5호선 송정역 및 버스 정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 주거지 입지: 강서구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG 조건: HUG가 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하므로, 잔액 미회수 시 매수인이 추가 부담할 위험이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적(약 27㎡)의 다세대주택이 2016년식 건물 기준 22,000만원에 거래된 사례가 있습니다. (4) 본건은 2020년 준공으로 연식이 더 신축이므로, 해당 시세보다 높게 평가될 여지가 있습니다. 감정가는 253,000,000원이나, 주변 실거래가와 HUG 인수조건의 복잡성 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 등기부등본 및 관련 서류의 상세 검토, 법률 전문가의 자문을 거치는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.