나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3842 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡4동주민센터" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물(사용승인 2020.04.02) 내 제6층 제601호로서 외 벽 : 벽돌타일 등 마감 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4m 상당의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3842 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 감정가: 281,000,000원

* 토지면적: 18.83㎡ (약 5.70평)

* 건물면적: 24.65㎡ (약 7.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2020.04.02

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 총층수: 6층

* 해당층: 6층

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡4동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 약 4m 상당의 도로에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.04.20. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

* 임차인현황:

* 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-24

* 확정일자: 2022-01-24

* 배당신고일자: 2024-01-16

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 2,556,000,000원 (주택도시보증공사의 가압류 2,256,000,000원 + 강제경매 300,000,000원)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근은 다세대주택 밀집 지역으로, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 화곡4동주민센터 인근 위치.

* 교육시설: 해당 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 도시형 생활주택 밀집 지역에는 다수의 학교 및 교육 시설이 분포할 가능성이 높음.

* 주요 시설: 공항 접근성이 좋은 지역 (김포공항 인근).

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련: 임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 반환 관련 조건부 매각 사항으로, 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건 준수 여부 확인 필요.

* 공항 관련 지역: 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역으로 지정되어 있어 소음 등 관련 영향이 있을 수 있음.

* 토지이용 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등에 해당됨.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 신축된 도시형생활주택(단지형 다세대)임. 감정가는 2억 8,100만 원이며, 면적은 전용 약 7.46평임. 권리관계 상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인(주택도시보증공사)과의 조건부 매각 사항에 대한 정확한 이해가 필요함. 주변 시세 대비 감정가 수준은 적정하거나 다소 높게 형성된 것으로 보이며, 입지 및 건물 상태는 보통 수준임. 공항 관련 지역 제한사항과 다수의 권리관계가 존재하므로 투자 결정 시 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물임.

* 소액 투입 가능성: 인수되는 보증금이 없어 소액으로 접근 가능할 수 있음 (다만, HUG 조건 확인 필수).

* 화곡동 지역의 잠재력: 서울 강서구 내 주거 지역으로서의 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건(2019년식, 19.98㎡)이 2억 1,600만 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(24.65㎡, 2020년식)의 시장 가치는 약 2억 6,650만 원 수준으로 추정됨. 감정가(2억 8,100만 원)와 비교 시, 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

본 물건의 권리사항 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여, 2억 7,000만 원 ~ 2억 7,500만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 이는 추정치이며, 실제 입찰 시 추가적인 시장 조사 및 권리관계 확인이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.