나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3764 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-245 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정해 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교"북서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 다세대주택 등 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교"북서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 다세대주택 등 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 1995.04.19.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임

이용상태

집합건축물대장(건축물현황도) 기준 다세대주택(방2, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

본건 전유면적은 집합건축물대장 기준 41.51㎡, 등기사항전부증명서 기준 41.52㎡로 상이하게 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-245번지 제4층 제402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3764 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 173,000,000원입니다.

토지 면적은 23.90㎡ (약 7.23평)이며, 건물 면적은 41.52㎡ (약 12.56평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 4층 건물 중 4층에 해당합니다.

사용 승인일은 1995년 04월 19일입니다.

주요 토지 이용 계획으로는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 전형적인 주택지대입니다.

주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 02월 07일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 114,000,000원)입니다.

본 건은 임의경매 개시결정으로 인한 매각 절차이며, 매각으로 인해 대부분의 권리(말소기준권리보다 후순위 권리)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본건 등기사항에는 지상권 설정 내역이 확인되지 않습니다.

임차인 현황

* 임차인: 김영숙 (김 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2018년 05월 15일

* 확정일자: 2025년 09월 30일

* 배당신고일자: 2026년 04월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 김영숙 씨는 전입일자(2018.05.15)에 비해 확정일자(2025.09.30)를 훨씬 늦게 받았으며, 배당 신고일자(2026.04.29)보다도 늦은 날짜로 기록되어 있습니다. 이는 통상적인 임차인의 권리 확보 절차와 상이하며, 대항력이 없다고 판단됩니다. 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변은 주택가로 다수의 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있습니다. 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지, 2019년식 다세대, 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 (평당 약 3,560만원)

* 2026년 7월 16일 거래: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지, 1986년식 다세대, 37.44㎡, 2층, 150,000,000원 (평당 약 1,327만원)

* 2026년 7월 02일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지, 2002년식 다세대, 37.56㎡, 3층, 160,000,000원 (평당 약 1,415만원)

본건의 전용면적은 41.52㎡(약 12.56평)이며, 1995년식 건물입니다. 최근 거래된 37.44㎡(1986년식) 및 37.56㎡(2002년식)의 거래가격을 고려할 때, 평당 약 1,300만 원 ~ 1,400만 원 수준의 시세를 형성하는 것으로 보입니다. 본건의 감정가 173,000,000원(약 1,377만원/평)은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: "화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다. (구체적인 교통 정보는 추가 확인 필요)

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "화곡초등학교"가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 전유면적(41.51㎡)과 등기부등본상 전유면적(41.52㎡)에 미세한 차이가 있습니다. 본건은 등기부등본 기준 면적을 적용합니다.

* 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등의 제한사항이 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)이 현재까지 유효하나, 매각 기일에 따라 변동 가능성이 있습니다.

* 건물 노후: 1995년 준공된 건물로 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 확정일자 문제: 임차인 김영숙 씨의 확정일자 날짜가 전입일자보다 현저히 늦어 대항력이 없다고 판단되나, 이례적인 상황이므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가가 최근 실거래가 수준에서 적정하게 책정된 것으로 보입니다. 권리분석상 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 건물 노후도와 일부 토지이용계획상의 제한사항은 고려해야 할 부분입니다. 주변 환경에 혐오시설이 없고 학교가 인접해 있어 실거주 목적 또는 소액 투자 관점에서 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 강서구 지역에 비교적 소액으로 투자할 수 있는 기회입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 화곡초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요가 존재합니다.

* 향후 인근 지역 개발 또는 재건축/리모델링 등 잠재적 가치 상승 요인을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 173,000,000원입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택은 평당 약 1,300만원 ~ 1,400만원 수준에서 거래되고 있습니다.

이를 본건 면적 41.52㎡(약 12.56평)에 적용하면, 약 163,280,000원 ~ 175,840,000원 수준으로 시세를 추정할 수 있습니다.

감정가가 시세 범위 상단에 위치하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 시세의 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 1억 5,500만원에서 1억 7,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.