나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3831 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제7층 제714호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 "신길역 5호선" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "신길역 5호선"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 내 제7층 제714호로서, (사용승인일 : 2011-11-10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 6미터, 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금119,000,000원 / 임대차계약일자 2021.01.16 / 확정일자 2021.01.18

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3831 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제7층 제714호

건물명: 헤렌어반

준공일: 2011년 11월 10일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 제7층 제714호

용도: 도시형생활주택

1.2. 토지정보

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.0451㎡ (약 1.83평)

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 (세부사항 별도 확인 필요)

1.3. 건물정보

건물면적: 13.33㎡ (약 4.03평)

건물지분: 13.331㎡ (약 4.03평)

전용면적: 13.33㎡ (약 4.03평)

분양면적: 제공된 정보에서 분양면적은 확인할 수 없습니다.

1.4. 매각정보

감정가: 122,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사 (신청채권자 겸 주택임차권 승계인)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 "신길역 5호선" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

도보 거리에 지하철 5호선 신길역이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 주변시설

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않으며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸권리

말소기준권리는 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정(2026.02.24.)이며, 이보다 선순위 권리 외에는 모두 매각으로 소멸될 예정임.

집합건물 등기부상 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 119,000,000원, 전입 2021.02.15)이 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 표시됨.

그러나 본 건은 "신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 진행되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원). 따라서 해당 임차권은 실질적으로 소멸되는 것으로 간주될 수 있음.

3.2. 임차인현황

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-01-16

대항력: 있음

비고: 대항력은 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 표시되어 있어 실제 거주 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 한국토지주택공사

보증금: 119,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-15

확정일자: 2021-01-18

배당신고일자: 2024-08-14

대항력: 있음

비고: 앞서 권리분석에서 설명했듯, 특별매각조건으로 인해 매수인이 부담할 보증금은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

본 물건은 서울 지하철 5호선 신길역 인근의 영등포동1가에 위치하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 속함.

주변에 다수의 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

다만, 본 물건 자체의 면적이 매우 작아(약 4평), 1인 가구나 소규모 사업장을 대상으로 한 임대 수익형으로 고려될 수 있음.

5. 생활정보

주변에 지하철 5호선 신길역이 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

인근에 상업 시설 및 편의 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

지역 내 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

"김 " 임차인의 경우, 보증금 0원에 대항력이 있어 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

"한국토지주택공사"의 임차권은 대항력은 있으나, 특별매각조건에 따라 매수인이 부담할 보증금은 없는 것으로 처리될 가능성이 높음. 하지만 관련 법적 해석이나 절차상 추가 확인이 필요할 수 있음.

도시형생활주택으로, 주택 관련 규제 및 정책 변화에 영향을 받을 수 있음.

토지면적이 매우 작아(약 1.8평), 건물만 매각되는 형태에 가까우므로 건축물대장상 용도 및 관리 규정을 준수해야 함.

7. 종합의견

본 건은 서울 영등포구 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호함.

권리 관계가 다소 복잡해 보이나, 신청채권자(서울보증보험)의 특별 매각 조건으로 인해 매수인의 실질적인 인수 부담은 최소화될 것으로 보임.

다만, '김 ' 임차인의 존재로 인한 명도 부담 가능성은 염두에 두어야 함.

감정가는 1.22억원이나, 주변 시세 대비 소형 면적임을 감안한 적정가를 산정해야 함.

8. 투자포인트

서울 지하철 5호선 신길역 초역세권 입지로, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

소형 면적으로 소액 투자에 적합하며, 1인 가구 임대 수요 기대.

복잡한 권리관계가 특별매각조건으로 정리되어 인수 부담이 적음.

9. 예상입찰가

감정가: 122,000,000원

주변 유사 물건 (여의도투웨니퍼스트, 2018년식)의 최근 실거래가 분석 결과, 전용면적 24.23㎡가 2025년 4월 287,000,000원 (약 11,845원/㎡), 전용면적 36.88㎡가 2026년 2~5월 427,000,000원~430,000,000원 (약 11,578~11,659원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 13.33㎡로, 비교 대상 면적 대비 작습니다.

유사 단지(여의도투웨니퍼스트, 2018년식)의 ㎡당 단가(약 11,690원/㎡)를 적용하여 산정 시, 13.33㎡ * 11,690,000원/㎡ ≈ 155,842,700원으로 추정됩니다.

본 건은 준공년도가 2011년으로 비교 대상보다 오래되었으므로, 시세보다 할인된 가격으로 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가(122,000,000원)는 주변 실거래가 기준 추정가보다 낮게 책정되어 있어, 소액 투자를 고려한다면 감정가 이상에서 경쟁이 붙을 수 있습니다.

"김 " 임차인으로 인한 명도 리스크 및 기타 부대 비용(세금, 수수료 등)을 고려하여, 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.