나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3817 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제2층 제206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제2층 제206호로서, (사용승인일: 2021-07-15) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금255,000,000원 임대차계약일자 : (1)2022.1.7. (2)2022.1.28. 임차권자 : 장수빈

물건 비고

임차인 장수빈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3817 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제2층 제206호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 262,000,000원

토지 면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

건물 면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

* 토지 지분 면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

* 건물 전용 면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

* 토지 및 건물 제시외 면적: 없음

1.3. 건물 개요

* 건축물명: 더숨153

* 동/호수: 102동 206호

* 사용 승인일: 2021년 07월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층

* 주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 단지 남측 및 동측으로 약 6m 도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

2.2. 교통

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량의 진출입이 자유로운 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등 대상)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 부천세무서장의 압류 (2023년 08월 22일 접수)

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, HUG 인수조건에 따른 매수인 의무 발생)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2026년 02월 25일

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 16일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (장수빈 승계)

* 보증금: 255,000,000원

* 전입일자: 2022년 01월 28일

* 확정일자: 2022년 01월 10일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(장수빈)는 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인으로, 본 건의 경우 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 요구됩니다.

3.3. 특이사항 (HUG 인수조건)

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있습니다.

* 매각의 주요 조건은 다음과 같습니다: 임차인 장수빈의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이에 따라 매수인이 직접 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본 물건과 유사한 연식(2021년 사용승인)의 인근 다세대주택(전용면적 19.98㎡, 2019년식)이 2026년 7월 21,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례를 기준으로 계산 시 3.3㎡당 약 1,081만원으로, 본건(14.94㎡)의 경우 약 1억 6,176만원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 이는 감정가 2억 6,200만원과는 상당한 격차가 있습니다.

* 과거 연식의 다세대주택(1986년식, 37.44㎡)은 1억 5,000만원, (2002년식, 37.56㎡)은 1억 6,000만원에 거래된 사례가 있어, 비교적 최신 연식의 소형 주택에 대한 시세 파악이 중요합니다.

4.2. 상권 특성

* 본건이 위치한 지역은 주택지대가 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 면적 및 공급 정보

* 본 건은 도시형생활주택으로, 전용면적 14.94㎡ (약 4.52평) 입니다.

* 토지 지분은 12.65㎡ (약 3.83평) 입니다.

5.2. 부대시설

* 건물 내 승강기 및 기본적인 위생, 난방, 급배수, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건(임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)은 매수인이 부담해야 할 의무이며, 이행 과정에서 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. 명확한 절차 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

* 감정가(2억 6,200만원)와 유사 주택형의 최근 실거래가(약 1억 6,176만원) 간의 큰 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요하며, 낙찰가 결정에 신중해야 함을 시사합니다.

* 전용면적 4.52평의 소형 주택으로, 환금성에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상 공항, 과밀억제권역 등 다양한 개발 및 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 고려해야 합니다.

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 5호선 화곡역 역세권에 위치한다는 장점이 있습니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 괴리가 존재하며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건이 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 의무를 부과하는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 매수인은 이러한 HUG 관련 조건을 명확히 이해하고 이행할 준비가 되어 있어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사용승인 3년차의 비교적 신축 건물입니다.

* 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* HUG의 보증금 관련 채권이 매수인에게 직접적인 인수 부담으로 작용하지 않는다는 점은 권리관계 명확화 측면에서 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 262,000,000원이나, 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(약 1억 6,176만원)와 상당한 차이를 보이고 있습니다. 또한, HUG의 인수 조건에 따라 매수인은 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 의무를 부담해야 합니다. 이는 추가적인 노력이나 비용 발생 가능성을 내포합니다.

인수 보증금이 0원이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG의 채권이 경매 절차상 어떻게 처리되었는지, 그리고 매수인이 부담해야 할 의무의 구체적인 내용과 이행 절차를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서 보수적인 접근이 필요합니다. 실거래가 추이 및 감정가와의 격차, 그리고 HUG 조건 이행 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 약 209,600,000원 ~ 222,700,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.