나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3792 [1] 서울특별시 구로구 고척동 76-38 원메디타운 제에이동 제3층 제301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '고산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 직선거리 약 600미터 내외에 1호선 '구일역(동양미래대학)' 및 '개봉역'이 소재하고, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물내 제3층 제301호, 제302호(2개호)로서, (사용승인 : 2006.01.11.) - 외벽 : 복합판넬 및 강화유리, 드라이비트 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1, 기호2 공히 현황 상호명 '초심 스터디 라운지'로 이용중인 것으로 목측됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 8차선, 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2015-11-13), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 제3종 구역(다 지구), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 기호1(301호)은 복도에서 직접 출입할 수 없고, 기호2(302호)를 통해 진입할 수 있는 것으로 추정되는 바 경매입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 구로구 고척동 76-38 원메디타운 제에이동 제3층 제301호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3792 (1)입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 고척동 76-38 원메디타운 제에이동 제3층 제301호이며, 건물명은 원메디타운-A동입니다.

본 물건의 용도는 근린상가이며, 집합건축물대장상으로는 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있습니다.

감정가는 368,000,000원입니다.

토지 면적은 16.47㎡ (약 4.98평)이며, 토지 지분 또한 16.47㎡ (약 4.98평)입니다.

건물 면적은 54.97㎡ (약 16.63평)이며, 건물 지분도 54.97㎡ (약 16.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 안OOO (안양농업협동조합)입니다.

건물의 사용승인일은 2006년 1월 11일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '고산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근 약 600미터 내외에 1호선 '구일역' 및 '개봉역'이 소재하고, 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상황으로는 남동측에 왕복 8차선 도로, 북서측에 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 18일 접수된 안양농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

등기부채권 총액은 1,580,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리는 존재하지 않습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 , 보증금 50,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입/사업일자 2014-06-16, 대항력 있음.

* 임차인: 이 , 보증금 57,000,000원, 차임 4,200,000원, 전입/사업일자 2023-05-26, 확정일자 2023-05-26, 배당신고일자 2026-05-21, 대항력 없음.

본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

현재 건물 내부에서는 '초심 스터디 라운지'라는 상호명으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건축물대장상 용도가 제1종근린생활시설(의원) 및 업무시설로 등재되어 있는 점을 고려할 때, 의료, 교육, 생활 서비스 관련 업종에 적합할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

교육시설로는 본건 남서측 인근에 고산초등학교가 소재하고 있습니다.

건물명 '원메디타운'에서 유추할 수 있듯, 과거 병원이나 의원 등 의료 시설이 많이 입점했을 가능성이 있습니다. 집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'로 등재된 점도 이를 뒷받침합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 이 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

공동담보로 진행된 물건으로, 채무 규모가 크다는 점을 인지할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 '교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)', '상대보호구역', '장애물제한표면구역' 등 관련 법규 적용 여부를 상세히 확인해야 합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 또는 2025.8.26.~2026.8.25.) 향후 토지 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이며, 현재 이용 중인 301호는 복도에서 직접 출입이 어렵고, 인접한 302호를 통해 진입해야 할 것으로 추정되어 이용 편의성이 다소 떨어질 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 고척동의 아파트 단지 인근에 위치하여 주거 배후 수요가 확보된 상가 건물입니다.

교통 여건이 양호하고 건물 자체의 구조도 철근콘크리트 구조로 준공된 지 얼마 되지 않아 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 이로 인한 보증금 인수 가능성이 주요 위험 요소입니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한사항은 추후 활용에 영향을 줄 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

전반적으로 양호한 입지 조건에도 불구하고 권리 관계의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

1호선 구일역과 개봉역을 이용할 수 있는 역세권 입지로, 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 근린상가로서의 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

건물명과 집합건축물대장상의 용도를 고려할 때, 의료 시설이나 학원, 스터디 센터 등 특정 업종에 대한 잠재적 가치가 있습니다.

준공업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 368,000,000원

인수될 가능성이 있는 임차인 보증금: 50,000,000원 (김 )

등기부채권 총액: 1,580,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 부담해야 한다는 점을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 주변 시세 및 낙찰률 데이터를 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.