나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3746 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 4942 여의도리버뷰 제6층 제606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ‘지하철 1, 5호선 신길역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 신길역(지하철 1, 5호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제606호로서 (사용승인일 : 2012.12.31.) 외 벽 : 석재 타일 및 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 아파트(도시형생활주택)임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고편탄한 사다리형 토지로서, 아파트(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3746 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 4942 여의도리버뷰 제6층 제606호

건물명: 여의도리버뷰

용도: 도시형생활주택 (아파트)

건축년도: 2012년 12월 31일 사용승인

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

토지면적: 11.26㎡ (약 3.40평)

토지 지분: 11.255399999999998㎡ (약 3.40평)

건물면적 (전용면적): 12.96㎡ (약 3.92평)

건물 지분: 12.96㎡ (약 3.92평)

*분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 지하철 1, 5호선 신길역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주거 및 상업시설이 혼합된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

건물 내 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 신길역(지하철 1, 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 교통상황은 양호합니다.

도로상태:

대상물건은 남서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대로1류(폭 35~40m) 및 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등, 2025.08.26 ~ 2026.08.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31).

3. 권리분석

경매진행 현황:

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 박 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-30

* 확정일자: 2023-08-21

* 배당신고일자: 2026-02-10

* 대항력: 없음

권리관계 요약:

말소기준권리인 근저당권(을1, 2023.05.15. 설정, 김지윤, 1,500만원)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 박 은 대항력이 없으며, 주택임차권(을2) 또한 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다. 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 186,205,091원 (근저당 1,500만원 + 주택임차권 14,000만원 + 가압류 31,205,091원)

*주택임차권은 말소 기준 권리보다 후순위이며, 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 신길동은 지하철 1, 5호선 신길역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다. 신길역 주변은 역세권 개발로 인해 오피스텔, 도시형생활주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 인근의 아파트 단지 및 다세대주택 밀집 지역은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1, 5호선 신길역이 도보 이용 거리에 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 식당 등 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육: 교육환경보호구역에 포함되어 있어, 세부 사항은 남부교육청에 확인이 필요합니다.

주거환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

*주변 시설: 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 작은 면적: 전용면적 12.96㎡(약 3.92평)은 1인 가구에 적합할 수 있으나, 일반적인 주거 공간으로는 매우 협소하여 향후 매매 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 116,000,000원이나, 제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매가(2026년 7월 기준)는 34,000,000원 ~ 63,500,000원 수준입니다. 특히 2023년에 건축된 29.85㎡ 면적의 주택이 63,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가와 실제 시세 간 상당한 괴리가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 감정가의 신뢰도를 재확인할 필요가 있음을 시사합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 매수자에 대한 거래 제한이 있을 수 있으므로, 계약 시 관련 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신길역 역세권에 위치한 2012년식 도시형생활주택(아파트)으로, 교통 편의성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다. 그러나 전용면적이 매우 작다는 점과 감정가 대비 주변 실거래가가 현저히 낮은 점은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다. 투자 시 이 점을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 환경: 신길역(1, 5호선) 인접으로 서울 전역 접근성이 우수합니다.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 근린생활시설 및 주거 편의시설이 풍부합니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 현대적인 건물: 2012년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가가 시세보다 높을 경우, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2023년식 29.85㎡ 면적의 주택이 63,500,000원(약 213만원/㎡)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적 12.96㎡에 적용하면 약 27,560,000원의 시세가 산출됩니다.

이는 감정가와 상당한 차이를 보이며, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 분석 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 50,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 본 물건의 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획, 경매 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.