나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3888 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제3층 제304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위 치하는 '우공아파트' 제3층 제304호로서, 인근은 아파트, 다세대주택, 각종 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층 건물 중 제3층 제304호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)화곡동 922-17, (2)화곡동 922-18 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외 국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3888 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17, 우공아파트 제3층 제304호

용도: 아파트

토지 면적: 8.14㎡ (약 2.46평)

건물 면적: 27.00㎡ (약 8.17평) - 전용면적 기준. 건물의 총 연면적은 1,602.01㎡입니다.

1.3. 감정가 및 평가 개요

감정가: 249,000,000원

평가 요약: 본건은 서울 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 3층에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하는 '우공아파트' 제3층 제304호입니다. 인근 지역은 아파트, 다세대주택, 각종 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간은 2025.10.20. ~ 2026.12.31.입니다.

2.4. 혐오시설 조사

현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근(서울특별시 강서구 화곡동 922-17 및 까치산역 주변)에 대규모 혐오시설(예: 대형 소각장, 화장장, 폐기물 처리장 등)이 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2018년 12월 20일에 김진원 외 13명 명의로 이루어졌습니다. 이후 2018년 12월 31일에 공유자 전원 지분 전부 이전(매매)으로 손종호 명의로 변경되었습니다. 주택 임차권은 2024년 5월 13일에 이동현 명의로 설정되었으며, 금액은 175,000,000원입니다. 이 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 강제 경매 개시 결정은 2026년 2월 27일에 한국주택금융공사 채권으로 접수되었으며, 이는 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 분석

이동현 임차인은 2019년 2월 18일에 전입하여 2019년 1월 22일에 확정일자를 받았습니다. 임차 보증금은 175,000,000원이며, 차임은 없습니다. 대항력이 있는 임차인으로, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

등기부 상 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제 경매 개시 결정(접수일자 2026.02.27)입니다. 본 건 매각으로 인해 일반적인 권리들은 말소될 것으로 예상되나, 을구 5번 순위의 이동현 임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.4. 인수 보증금 분석

등기부상 을구 5번의 주택 임차권(이동현) 175,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 실제 인수 보증금은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 잠재적인 인수 보증금은 175,000,000원이며, 배당금을 제외한 금액이 실제로 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건 인근 지역은 아파트, 다세대주택과 함께 각종 업무시설이 혼재되어 있습니다. 지하철역 인근으로 소규모 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 배후 수요

인근 아파트 단지 및 다세대주택 거주민을 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다. 업무시설 근무자들의 수요도 일부 존재할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 "까치산역"을 통해 강서구 및 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 상업시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 서울화곡초등학교, 서울화일초등학교, 화곡중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

본건 인근에는 강서필병원, 더와이즈황병원, 서울제일신경외과 신경과의원, 까치산내과 등 다양한 의료 시설이 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(이동현)의 보증금 175,000,000원을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 따라서, 실제 낙찰가 산정 시 이 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 기타

토지이용계획 상 허가구역 지정 기간이 2026년 12월 31일까지로 명시되어 있어, 매수 후 토지 이용 계획에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 아파트로, 까치산역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 존재하여, 철저한 권리 분석 및 인수 금액 고려가 필수적입니다. 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 까치산역 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 이용 편리.

* 강서구 지역의 잠재적 가치: 지역 개발 가능성.

* 소형 아파트: 1~2인 가구 수요 충족 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

인수 보증금 (잠재적 최대): 175,000,000원 (배당 결과에 따라 변동 가능)

예상 입찰가 산정 시, 위 인수 보증금과 명도 비용, 수리 비용 등을 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 시장 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 가능성 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 검토한 후 산출되어야 합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금이 감정가 대비 상당한 비중을 차지하므로, 투자자는 이 부분을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 낙찰가를 산정할 때는 인수하는 보증금을 낙찰가와 별도로 고려하여, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.