나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3803 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1009-75 에이엔캐슬 제에이동 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 에이엔캐슬 제에이동 제6층 제604호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 (독산역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상7층건내 제6층 제604호로서, (사용승인일: 2015.11.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.))<건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 서울특별시 금천구 독산동 1009-75번지 에이엔캐슬 제에이동 제6층 제604호에 소재합니다. 해당 건물은 2015년 11월 10일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 7층, 지하 1층 건물이며, 본건은 그중 6층에 위치합니다.

1.2. 주요 물건 정보

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 케이에프에스이오공육유동화전문입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 면적 및 가치

감정가는 287,000,000원입니다. 토지 면적은 18.01㎡(약 5.45평)이며, 건물 면적은 37.96㎡(약 11.48평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 (독산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본상 권리관계

말소기준권리는 2016년 1월 29일자 신한은행 근저당권(을1)이며, 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매물건입니다. 등기부채권 총액은 310,528,479원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않으므로, 실제 점유 현황 및 인수되는 권리가 있는지에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 단지인 "더하우스비동"(2017년 준공)의 53.72㎡(약 16.25평) 면적이 2026년 5월 6일 440,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,708만원 수준입니다.

또한, 2023년 준공된 "로얄팰리스5"(29.87㎡, 약 9.04평)는 2026년 5월 5일 325,000,000원에 거래되어 평당 약 3,595만원을 기록했습니다.

2012년 준공된 "엘리체(960-11)"(21.99㎡, 약 6.65평)는 2026년 5월 1일 140,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 2,105만원입니다.

본건(37.96㎡, 약 11.48평)의 감정가(287,000,000원)는 평당 약 2,500만원으로, 최근 시세 범위(평당 약 2,100만원 ~ 3,600만원) 대비 낮은 편입니다. 특히, 유사 연식의 단지 시세를 고려할 때 시세 상승 여력이 있습니다.

4.2. 건물 정보

본건이 속한 "에이엔캐슬"은 A동과 B동으로 구성된 것으로 보이며, 본 물건은 A동 6층 604호입니다. 2015년 11월 10일에 사용승인되었으며, 총 29세대가 거주하는 다세대주택입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 독산초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

동류형의 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2개소), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 관련 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

본건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

현재까지 확인된 정보와 제한적인 검색 결과로는 본건(서울특별시 금천구 독산동 1009-75) 또는 독산초등학교 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 최종적인 판단을 위해서는 현장 조사를 통해 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 독산역 및 독산초등학교 인근에 있어 입지 조건은 양호합니다. 2015년 준공으로 건물 연식이 비교적 신축이며, 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 권리관계는 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 많으므로 권리상 문제는 없어 보입니다. 감정가는 287,000,000원이나, 주변 시세 대비 낮은 편으로 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 토지 이용계획상 다양한 제한사항은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 금천구 독산동 역세권(독산역) 및 학세권(독산초등학교) 인접지로 우수한 입지.

* 2015년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태 양호 예상.

* 감정가 대비 주변 시세가 높아 시세차익 기대 가능.

* 등기부상 권리관계 명확하여 인수되는 권리 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 면적은 37.96㎡(약 11.48평)입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 연식의 다세대주택은 평당 약 2,500만원에서 2,700만원 선으로 거래되고 있으며, 최신 건물은 평당 3,600만원까지 거래되고 있습니다. 본건의 감정가(평당 약 2,500만원)와 주변 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근 시, 평당 2,800만원에서 3,200만원 사이로 예상됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 320,000,000원에서 360,000,000원 사이로 산정할 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 권리관계 변동 여부, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.