나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3893 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제12층 제1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세준 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대, 오피스텔. 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 북동측 원거리에 "지하철2,5호선 까치산역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제12층 제1204호로서, (사용승인일: 2021.12.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘오피스텔'임.(후첨 내부구조도 참조) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 ‘오피스텔’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약7m, 서측으로 노폭 약3m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1(화곡동 936-6) :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 2)기호2(화곡동 936-26), 기호3(화곡동 936-27) :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기사항전부증명서 상 아래와 같이 주택임차권이 설정되어 있으니 업무진행 시 참고바람. 임차보증금: 금360,000,000원 임대차계약일자: 2022년 04월 29일 임차권자: OOO

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3893 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제12층 제1204호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용)

감정가: 36,200만원

토지면적: 8.02㎡ (약 2.42평)

토지지분: 8.02㎡ (약 2.42평)

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평) - 전용면적

건물지분: 26.63㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 12월 10일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 북동측 원거리에 "지하철 2,5호선 까치산역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제12층 제1204호로서, 사용승인일은 2021년 12월 10일임.

토지 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 ‘오피스텔’ 건부지로 이용중임. [cite: 5.4]

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 7m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함. [cite: 5.5]

3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105644 (가압류, 주택도시보증공사)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑5 (가압류, 주택도시보증공사)

* 갑6 (강제경매, 주택도시보증공사)

* 을1 (주택임차권, 김화일) - HUG 인수조건 변경 및 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 19일

* 확정일자: 2022년 04월 29일

* 배당신고일자: 2024년 05월 23일

* 대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경, 임차권 포기 조건으로 매각됨)

* 주의: 보증금 전액 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각됨.

* 류창수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 24일

* 대항력: 없음

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 0원으로 기재되어 있으나, 잠재적인 채무 관계 발생 가능성 검토)

* 유지수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026년 01월 06일

* 대항력: 없음

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 0원으로 기재되어 있으나, 잠재적인 채무 관계 발생 가능성 검토)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통: 북동측 원거리에 "지하철 2,5호선 까치산역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

입지: "화곡1동 주민센터" 인근으로 행정 편의시설 접근성이 양호하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 상권의 기본적인 기능을 수행하고 있음.

5. 생활정보

주거 환경: 공부상 ‘오피스텔’임. (후첨 내부구조도 참조) 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였음. [cite: 5.2]

편의 시설: "화곡1동 주민센터"가 인근에 위치하여 행정 편의 시설 이용이 용이함.

교통: "지하철 2,5호선 까치산역"이 북동측 원거리에 위치하며, 다수의 노선버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

설비 내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음. [cite: 5.3]

6. 잠재적리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건: 임차인 김화일 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 매수인에게 직접적인 금전적 인수 부담은 없으나, 계약 조건 이행 여부 및 절차상의 복잡성이 존재할 수 있음.

공법상 제한사항:

* 기호1(화곡동 936-6) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31). [cite: 5.6]

* 기호2,3(화곡동 936-26, 936-27) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31). [cite: 5.6]

* 위와 같은 다수의 공법상 제한으로 인해 향후 건물 증개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

현황과 공부상 차이: 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중임. 이는 향후 재산세 산정, 주택임대차보호법 적용 여부 등에서 차이가 발생할 수 있음.

현장 조사 한계: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 정확히 파악하지 못하였음. [cite: 5.2] 실제 내부 상태는 집합건축물대장 및 외관, 탐문 조사 결과와 다를 수 있음.

7. 종합의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 트러스트 오피스텔 12층 1204호로, 2021년 12월에 사용승인된 신축 건물임.

주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, "화곡1동 주민센터"와 "까치산역" 인근에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 보통 수준임.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위로 인수할 권리는 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건 매각이라는 특이사항이 존재함. 이는 매수인에게 직접적인 금전적 인수 부담은 없으나, 절차 및 계약 이행 과정에서 주의가 요구됨.

임차인 류창수, 유지수의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 향후 발생할 수 있는 법률 관계에 대한 주의가 필요함.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하므로, 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음을 인지해야 함. [cite: 5.6]

건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용되는 점도 확인되었으며, 이는 향후 용도 관련 이슈가 될 수 있음.

8. 투자포인트

신축 건물 (2021년 사용승인)

임차인 관련 금전적 인수 부담 없음 (보증금 반환청구권 포기 조건)

"화곡1동 주민센터" 및 "까치산역" 인근으로 편의시설 및 교통 접근성이 양호함.

주변 오피스텔 시세와 비교하여 향후 시세 차익 가능성 검토.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 5월 27일 거래: 35,000만원 (26.63㎡, 2층)

* 2023년 12월 25일 거래: 36,500만원 (26.67㎡, 3층)

감정가: 36,200만원

시세 분석: 최근 매매가는 35,000만원에서 36,500만원 수준으로 형성되어 있음. 감정가는 시세 범위 내에 있거나 약간 높은 수준임.

인수 보증금: 0원.

종합 의견: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건부 매각으로 인한 복잡성, 그리고 다수의 공법상 제한이 존재함. 또한 현황 주거용 사용으로 인한 차이도 고려해야 함. 따라서 최근 매매 사례를 참고하되, 이러한 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가: 34,000만원 ~ 35,500만원

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