나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3901 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 828 제6층 제606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 등양초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 양천향교역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층건내 6층 606호로서 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 8미터 내외, 남동측으로 로폭 10미터 내외 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 828번지 기준: 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3901 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 828 제6층 제606호

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원

토지면적: 6.96㎡ (약 2.10평)

건물면적: 13.92㎡ (약 4.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 등양초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층, 지상 7층 건물 내 6층 606호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

2.4. 토지 이용 및 형태

본건이 속한 토지는 4필지로 이루어진 부정형의 토지이며, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

북동측으로 로폭 약 8미터, 남동측으로 로폭 약 10미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑2 (2020-07-13): 소유권이전 (정귀수)

* 을1 (2024-01-09): 주택임차권 (김지유, 금205,000,000원, 2021-11-25 전입, 2021-11-05 확정일자) - 말소 예정

* 갑3 (2021-12-20): 소유권이전 (박일성, 매매)

* 갑4 (2023-06-28): 압류 (계양세무서장) - 말소기준권리

* 갑5 (2026-02-27): 강제경매 (주택도시보증공사, 205,000,000원) - 말소 예정 (본 경매 사건)

* 갑6 (2026-06-08): 압류 (부천세무서장) - 말소 예정

전체 채권액 합계는 205,000,000원입니다. 말소기준권리는 갑4번 계양세무서장의 압류입니다. 경매 절차에 따라 을1번 주택임차권, 갑5번 강제경매, 갑6번 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김지유)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-25

* 확정일자: 2021-11-05

* 배당신고일자: 2024-01-09

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 등촌동 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 지하철 9호선 양천향교역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있으며, 배후 주거 단지를 갖추고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 9호선 양천향교역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 교육 시설: 등양초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트 등이 혼재하여 주거 환경이 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건: 본건 매각의 핵심 주의사항으로, 임차인(김지유/HUG)이 매수인에게 임차보증금 잔액 반환 청구권을 포기하는 조건입니다. 이는 매수인의 보증금 부담 가능성을 낮추는 긍정적 요소이나, 관련 내용을 명확히 이해해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 13.92㎡ (약 4.21평)으로, 1인 가구나 소규모 사업장에 적합한 크기입니다.

* 토지 이용 계획 제한: 공항, 군사시설 보호구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색되지 않았으나, 대규모 시설 입지 가능성은 항상 존재하므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리되고 매수인에게 유리한 조건으로 매각이 진행된다는 점이 투자 포인트입니다. 다만, 소형 면적 및 복잡한 토지 이용계획 등은 고려해야 할 요소입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특이사항을 면밀히 검토하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양천향교역 역세권 오피스텔로 잠재적 임대 수요 확보 가능.

* 대항력 없는 임차인과 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 인한 매수인의 권리 인수 부담 최소화.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수익 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

감정가: 180,000,000원

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 전용 13.92㎡(약 4.21평) 오피스텔의 최근 매매가는 약 1억 1천만원 내외로 파악됩니다.

본건은 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 인해 매수인의 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 주변 시세, 그리고 경매 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 최근 실거래가 및 주변 시세를 반영하여 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 현 시세 및 감정가 고려 시, 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

이는 현재 제공된 정보와 시세에 기반한 예상이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.