나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3889 [1] 서울특별시 강서구 공항동 664-7 미라이프 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정역(지하철5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "송정역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 664-7에 위치한 미라이프 제5층 제501호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3889 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 320,000,000원입니다.

토지 면적은 26.64㎡ (약 8.06평)이며, 건물 면적은 43.30㎡ (약 13.10평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물 정보는 다음과 같습니다.

건물명: 미라이프

총 층수: 6층

구조: 철근콘크리트구조

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

사용승인일: 2016년 5월 2일

해당 호수: 5층 501호

전용면적: 43.30㎡ (약 13.10평)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 송정역에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

동측으로는 노폭 약 8미터, 남측으로는 노폭 약 9미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 한화생명보험주식회사의 가압류(갑4)입니다.

본건에는 임차인 이 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)와 주택도시보증공사(한 ) (보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-31, 확정일자 2021-04-13, 배당신고일자 2023-07-24, 대항력 없음)이 있습니다.

등기부등본상 주택임차권(한선화, 280,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

총 채권액은 407,841,911원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (단, 지상권 개요는 미상).

특이사항으로, 임차인 한선화 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금 관련 채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철 5호선 송정역 인근 역세권 지역에 위치하며, 주위는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

인근에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하여 일상생활 영위가 편리할 것으로 보입니다.

도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변의 주거 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 송정역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 주위에 근린생활시설이 소재하여 식당, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 본건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교와의 관계 등 교육 환경 보호에 대한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지이용계획상 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 여러 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

2016년 준공 건물이므로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건 매각으로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나, 제시된 조건에 따라 매수인은 임차보증금에 대한 부담을 승계하지 않는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 송정역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 도시형생활주택으로서 주거 가치가 있습니다.

다수의 규제 지역에 속해 있다는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, 임차인 보증금 관련 채무 부담이 매수인에게 승계되지 않는다는 점은 긍정적인 부분입니다.

감정가 대비 시세 비교 및 입찰 참여 시 권리 분석 내용을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 5호선 송정역 초역세권 입지로 향후 역 주변 개발 및 교통 호재에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인근의 최신 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택이 2억 2천만원에서 3억 2천 9백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 감정가 3억 2천만원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

임차인 보증금 관련 채무 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확해 투자 접근성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합 분석한 결과, 유사 조건의 물건들이 2026년 7월 기준 ㎡당 약 796만원 ~ 809만원 수준에서 거래되었습니다.

본건의 건물 면적 43.30㎡를 기준으로 환산 시, 현재 시세는 약 3억 4천 7백만원 ~ 3억 5천 2백만원 범위로 추정됩니다.

감정가 3억 2천만원과 비교했을 때, 본건은 시세 대비 낮은 가격으로 평가되었습니다.

임차인 보증금 관련 채무 인수가 없다는 점을 고려하여, 시세 수준 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 3억 4천만원 ~ 3억 5천만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

보수적으로 접근할 경우 3억 4천만원, 적극적으로 참여할 경우 3억 5천만원을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.