나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3870 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2020-04-03) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 가장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로, 서측 및 북측으로 세로의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 화곡동 50-36: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제6층 제602호에 소재하고 있습니다. 사용승인일은 2020년 4월 3일이며, 철근콘크리트 구조 평슬라브지붕의 지상 6층 건물 중 제6층에 위치하고 있습니다. 건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 17.70㎡ (약 5.35평)이며, 건물 면적은 22.56㎡ (약 6.82평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 법적 권리 정보

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리는 2025년 6월 12일 접수된 한화생명보험의 가압류(금액: 14,650,167원)입니다. 총 등기부채권액은 238,650,167원입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본 건은 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금에 대해 추가로 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 가장 가까운 버스정류장으로는 도보 2분 거리에 위치한 곳이 있습니다. 화곡역(5호선)까지는 도보로 약 12분 정도 소요됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 임차인(조혜정)의 보증금은 224,000,000원, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 6월 30일, 확정일자는 2022년 5월 30일입니다.

중요한 점은 해당 임차인의 '대항력은 없음'으로 명시되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 없음을 의미합니다. 또한, 특별매각조건으로 주택도시공사가 매수인에 대해 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 을구 3번의 주택임차권(조혜정)은 말소 예정입니다. 채권 총액은 238,650,167원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 1일, 인근 화곡동 366-36번지에 위치한 '더원'이라는 건물에서 전용면적 19.98㎡, 4층 건물이 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 본 물건(22.56㎡)과 유사한 신축 연도(2019년 vs 2020년) 및 면적을 가지고 있어 중요한 비교 대상이 됩니다. 해당 거래를 기준으로 환산한 단위 면적당 시세는 약 108만원/㎡입니다.

이 기준을 적용하면 본 물건(22.56㎡)의 시장 가치는 약 243,900,000원에 이를 수 있습니다. 본 건의 감정가는 224,000,000원으로, 최근 유사 물건 거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

제공된 JSON 데이터에는 1986년식 및 2002년식의 다세대주택 매매 사례도 있으나, 이는 본 건의 신축 연도(2020년)와 큰 차이를 보여 직접적인 비교 가치는 낮습니다.

4.2. 지역 분석

화곡동은 서울특별시에서 인구 밀도가 매우 높은 지역으로, 주택가가 밀집해 있으며 다세대주택과 빌라 중심으로 재개발이 이루어지고 있습니다. 화곡로 일대와 까치산역 부근이 지역의 상업 중심지 역할을 하고 있습니다.

본 건이 위치한 지역은 주거지역으로, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

검색 결과, 방화대교 남단 건설폐기물 처리장 이전 관련 논의가 있었던 점이 확인되었으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 낮으며, 해당 시설이 본 건의 직접적인 생활권에 혐오시설로 작용할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/생활 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 화곡남부시장이 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 교육 시설

본 건의 가장 근접한 교육시설은 '화곡초등학교'입니다. 화곡중학교는 내발산동에 위치하고 있으며, 해당 지역 학생들의 주요 학군으로 고려됩니다 [cite:13, cite:12].

6. 잠재적 리스크

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 있는 점은 매수자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 경매 물건의 특성상 예상치 못한 권리관계나 하자, 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울특별시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 화곡초등학교와 인접하며 대중교통 이용도 가능합니다. 임차인의 대항력 부재 및 HUG 인수조건 변경으로 인해 권리 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 최근 유사 면적 및 연식의 물건 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공 신축 건물

* HUG 보증 물건으로 임차 보증금 인수 부담 없음

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상

* 화곡초등학교 인접 및 주거 밀집 지역

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건의 감정가는 224,000,000원입니다.

최근 유사 물건(19.98㎡, 2019년식)의 매매가가 216,000,000원이었으며, 이를 기준으로 계산한 단위 면적당 시세는 약 108만원/㎡입니다. 본 건(22.56㎡)에 이 시세를 적용하면 약 243,900,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 고려할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고 신축임을 감안하여, 최소 90% (201,600,000원)에서 최대 110% (246,400,000원) 수준 의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

수익률 및 투자 목적을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 224,000,000원 내외에서, 적극적으로 입찰에 참여한다면 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위까지도 고려해볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 224,000,000원 ~ 235,000,000원

본 건은 임차인의 보증금(224,000,000원)이 감정가와 동일하며, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 의무가 없으므로, 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 시세, 그리고 투자 수익률을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.