나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3851 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1066 그랜드팰리스 제102동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울과학수사연구소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 아파트단지, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌타일 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택단지(8개동, 80세대) 북측으로는 진출입이 불가능한 경인고속도로와 접하고 있고, 남측으로는 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 입체적도로구역(2023-03-24)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 단지내 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 1066번지 그랜드팰리스 제102동 제3층 제301호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3851 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 건물의 감정가는 243,000,000원입니다.

토지 면적은 30.97㎡ (약 9.37평)이며, 건물 면적은 47.52㎡ (약 14.37평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2014년 9월 29일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울과학수사연구소" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

단지 북측으로는 경인고속도로가 접하고 있으나 진출입은 불가능하며, 남측으로는 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 갑4 (국민건강보험공단 압류, 2021년 6월 29일 접수)입니다.

본 매각으로 인해 말소되는 권리로는 을6 (주택임차권, 정홍익외 1명, 250,000,000원), 을5 (근저당권, 김영석, 100,000,000원), 갑8 (가압류, 예스자산대부, 29,920,310원), 갑11 (가압류, 주택도시보증공사, 250,000,000원) 등이 있습니다.

총 등기부채권액은 629,920,310원입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 정 및 박 임차인이 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 1월 5일, 확정일자 2020년 12월 4일로 등재되어 있습니다.

하지만 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되며, 해당 임차인의 대항력은 없습니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

물건명세서에 따르면, 별도 등기와 관련하여 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 아파트단지, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있으며, "서울과학수사연구소"와 같은 공공기관이 인접해 있습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 인근에 위치합니다.

근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인의 대항력이 없으며, 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 인수 보증금이 없음을 의미하나, 거래 조건에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역이며, 특히 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 수평표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 제한이 있습니다. 이는 소음으로 인한 생활 불편 및 재산 가치 하락 가능성을 내포합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 매수인 자격 및 허가 절차 확인이 필요합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

감정평가 시 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 주위 탐문 등을 통해 평가되었으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 매수인의 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 공항 소음 지역, 토지거래허가구역 등 법적 제한사항이 존재하며, 감정평가 과정에서의 불확실성 가능성을 인지해야 합니다.

인수되는 구분지상권 등기 또한 유의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력 부재 및 보증금 포기 조건으로 권리 인수 부담이 없습니다.

단지형 다세대주택으로, 공동주택으로서의 기본적인 거주 가치를 지니고 있습니다.

향후 지역 개발 또는 교통망 개선 시 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 243,000,000원

주변 시세 분석 (2026년 5월, 신월동 지역 다세대/연립 매매 사례):

- 1981년 건축, 55.27㎡: 21,000만원 (약 379.9만원/㎡)

- 2017년 건축, 52.41㎡: 30,200만원 (약 576.2만원/㎡)

- 2019년 건축, 55.56㎡: 32,900만원 (약 592.1만원/㎡)

본건 물건(그랜드팰리스, 2014년경 준공, 47.52㎡)의 감정가는 243,000,000원으로, ㎡당 약 511.3만원 수준입니다. 이는 비교적 신축인 최근 매물보다는 낮으나, 노후된 건물보다는 높은 수준으로, 건물의 준공 연도를 고려하면 합리적인 가격으로 판단됩니다.

전반적인 시세, 감정가, 권리관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 최소 감정가 이상에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 없으며, 인수되는 구분지상권 등의 권리 사항을 고려하더라도, 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 243,000,000원 ~ 255,000,000원 사이에서 예상 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.