나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3818 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울양강중학교' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 신정역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층 건물 내 제10층 제1003호로서, (사용승인일:2020.06.17) - 외벽 : 돌붙임 마감 등 - 창호 : 알류미늄 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 북측 하향 완경사지대에 위치한 세장형의 토지로서, '업무시설, 공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측으로 폭 약 20M 내외의 포장도로 및 북서측으로 폭 약 4M 내외의 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선 <추가기재>건축가능하나별도협의요함

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3818 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제10층 제1003호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 259,000,000원

* 토지면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

* 건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층, 지상11층 건물 내 10층 1003호

* 사용승인일: 2020년 06월 17일

* 건물 규모: 총 11층 건물, 25호 (단지 내 총 세대수는 16세대이나, 집합건물 표제부상 건물 전체 호수로는 25호로 표기됨)

* 연면적: 1,528.65㎡

* 건폐율: 41.68%

* 용적률: 249.05%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울양강중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 입지 여건이 무난한 편입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 신정역까지 도보 약 7~9분 거리입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로서, 2020년 6월 17일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 알류미늄 새시 마감 등입니다.

* 이용상태: 공부상 '오피스텔'로 이용 중이며, 실제 이용 상태도 오피스텔로 추정됩니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서 '업무시설, 공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 20M 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 약 4M 내외의 막다른 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 건축선 구역으로 건축은 가능하나 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 목적: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: '갑3' 가압류 (주택도시보증공사, 2023.06.02.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 하 (주택도시보증공사(하재준)로 기재, 다만 대항력 없음)

* 보증금: 256,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 08월 27일

* 확정일자: 2021년 08월 09일

* 배당신고일자: 2023년 09월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건부 매각으로 인해, 임차인의 보증금 256,000,000원은 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,106,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도등기와 관련 대지권의 목적인 1 토지 을구 1번 지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. (단, 제공된 등기부 요약에는 해당 지상권 설정에 대한 명시적 정보는 없었습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건이 위치한 신월동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 상권 특성: 오피스텔 및 주거용 건물과 함께 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 지역 주민들을 대상으로 한 소비 활동이 예상됩니다. 신정역 인근의 역세권 프리미엄과 함께 지역 내 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 경쟁 환경: 인근에 유사한 규모의 오피스텔 및 주거용 건물이 다수 분포하고 있어 경쟁이 있을 수 있으나, 비교적 신축 건물이라는 점에서 차별성을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신정역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 접근성이 뛰어납니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 서울양강중학교, 서울신월초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설 이용이 편리합니다. 주변 약 1km 이내에 초등학교가 없는 것으로 확인됩니다.

* 기타: 신정차량기지가 양천구에 위치하고 있으나, 본 물건과의 직접적인 인접성 및 소음 등 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차인 관련: 본 건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다. 임차인 하 씨는 대항력이 없으며 보증금 256,000,000원은 매수인이 인수하지 않으므로 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 대로2류, 도시철도 저촉, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용에 관한 각종 제한사항이 존재합니다.

* 교육시설 근접성: 인근 약 1km 이내 초등학교가 없는 점은 자녀가 있는 가구의 경우 주거 선택에 있어 제한 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철 5호선 신정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 5,900만원이며, 임차인의 보증금 2억 5,600만원은 매수인이 인수하지 않아 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경으로 인해 매각 절차가 비교적 간결하게 진행될 수 있습니다. 다만, 인근 초등학교 부재 및 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 지하철 5호선 신정역 인근에 위치한 2020년 준공 건물이므로, 비교적 우수한 입지와 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인이 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없어 권리분석이 비교적 깔끔합니다. HUG의 조건부 매각으로 인해 소유권 이전이 원활할 것으로 예상됩니다.

* 임대 수익 가능성: 오피스텔 용도로 현재 이용 중이며, 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 259,000,000원입니다. 주변 유사 건물의 시세 분석 결과, 인근 '한울스위트하우스'의 8평형(약 21.21㎡)이 2억 9,000만원에 거래된 사례가 있으며, 본 건은 이보다 넓은 9.05평(29.93㎡)임을 감안할 때 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다. 또한, HUG 인수조건으로 인해 추가적인 위험 부담이 적은 점을 고려할 때, 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.