나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3743 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 942-2 아르떼빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천고등학교" 남 측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층건물 내 제6층 제601호로서, ("집합건축물대장" 상에 사용승인일은 2021-10-01) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택(후첨:"건축물현황도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 세장형으로서, 다세대주택의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북측으로 시흥대로34길의 아스팔포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2014-01-29) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임. (2) 대상 물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 금천구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도' 기준으로 감정평가 사례와 외부 관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3743 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 942-2 아르떼빌 제6층 제601호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 325,000,000원

* 토지면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

* 토지지분: 20.47㎡ (약 6.19평)

* 건물면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

* 건물지분: 28.62㎡ (약 8.66평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2021-10-01

1.1. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성됨.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상물건의 토지는 세장형으로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 건물 북측으로 시흥대로34길의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25; 아파트/연립/다세대, 2025.10.20~2026.12.31) 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2026타경3743) 등기 (2026-02-25 접수)

* 소멸예정 권리: 집합건물 등기부 요약상 을1의 주택임차권(김정환)은 말소 예정으로 확인됨. 말소기준권리보다 선순위로 등기되었으나, 등기부 요약에서 '말소'로 표기되어 있어 경매로 소멸될 것으로 보임.

* 인수 가능한 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인: 주택도시보증공사 (김정환)

* 보증금: 350,000,000원

* 전입일자: 2022-05-19

* 확정일자: 2022-04-20

* 대항력: 없음 (임차인 현황 기준)

* 비고: 등기부상 주택임차권 (을1)으로 등기되었으나, 말소 예정임.

* 임차인: 김준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-10

* 대항력: 있음 (임차인 현황 기준)

* 비고: 임차인 김준은 대항력이 있다고 명시되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수될 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 금액이 0원으로 표시되어 있는 점은 특이하며, 추후 보증금 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. (을1 임차권 말소 예정과 관련됨)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 최근(2026년 5월) 시흥동 일대 연립주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 무지개빌라 (시흥동 105-1, 62.31㎡/약 18.85평, 1981년식): 59,000,000원 (평당 약 313만원)

* 현대빌라 (시흥동 982, 39.48㎡/약 11.94평, 1989년식): 44,000,000원 (평당 약 368만원)

* 원형아트빌 (시흥동 838-14, 55.19㎡/약 16.69평, 2002년식): 28,000,000원 (평당 약 168만원)

* 본건 시세 분석:

* 본건 건물 면적은 28.62㎡ (약 8.66평)으로, 제공된 주변 시세 정보 중 가장 작은 면적보다도 작습니다.

* 본건의 감정가 325,000,000원은 평당 약 3,752만원 수준으로, 제공된 주변 연립주택의 평당 시세(약 168만원~368만원)와 비교했을 때 매우 높은 가격입니다.

* 본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점을 고려하더라도, 감정가가 시장 시세와 상당한 괴리가 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 금천고등학교 인근 주거 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 금천고등학교 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시장 시세의 큰 격차: 본건의 감정가(3.25억원)가 주변 유사 물건의 시세와 비교하여 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움이 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 김준: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권', '대항력있는임차인' 등 특이사항이 다수 기재되어 있어, 입찰 전 권리관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 조사가 불가했으며, 건축물 현황도 기준으로 작성되었습니다. 실제와 다소 차이가 있을 수 있으므로 현장 재확인이 필수적입니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등이 주택, 연립, 다세대 주택을 거래할 경우 관련 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26~2026.8.25).

* 혐오시설 확인: 지도 등 외부 서비스를 통해 주변에 혐오시설이 있는지 직접 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2021년 사용승인된 다세대주택입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매로 진행됩니다. 등기부상 을1 임차권은 말소 예정으로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인 김준이 존재하나 보증금이 0원으로 기재되어 있어 특이사항입니다. 가장 큰 문제는 감정가(3.25억원)가 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때 매우 높다는 점입니다. 이는 입찰 시 매우 보수적인 접근을 요구하며, 낙찰 후 수익성 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 금천구 시흥동 지역 내 주거용 부동산

* 등기부상 명확한 권리관계로 인수 부담 적을 가능성 (단, 임차인 김준 관련 추가 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

입찰가 산정 시, 제공된 주변 시세 정보는 매우 제한적이며, 일부는 연립주택으로 물건의 용도와 차이가 있습니다. 또한, 제시된 가격대가 서울 지역 시세와 비교했을 때 상당히 낮은 편입니다. (예: 11.94평 면적에 4,400만원 거래). 본 물건의 감정가 3.25억원(약 8.66평)은 평당 약 3,752만원 수준으로, 이는 제공된 주변 시세 정보(평당 약 168만원~368만원)와 큰 격차를 보입니다. 따라서, 감정가가 실제 시장 가치를 반영하지 못했을 가능성이 높다고 판단됩니다. 본 건에 대한 보수적인 예상 입찰가는, 제공된 주변 시세의 최고 평당가(약 368만원)에 본 건의 면적(8.66평)을 곱한 금액(약 3,184만원)보다 높게 설정하되, 감정가보다는 훨씬 낮은 범위에서 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 1억원 ~ 1억 3천만원으로 제시하며, 이는 향후 추가적인 현장 조사 및 유사 물건의 최신 시세 확인을 통해 조정이 필요합니다. 감정가(3.25억원)는 현재 시장 상황에서 낙찰받기 어려운 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.