나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100329 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 395-68 보라매나산스위트 지하1층046호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오리엔트 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 소재 신림선 지하철 "보라매병원역' 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔,아파트,근린생활시설 등 주상복합빌딩, 업무용빌딩,금융기관,병원,각종 소매 점포, 음식점 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고,인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 양호함

건물의 구조

철골 철근 콘크리트조 스라브지붕 37층건 내 지하1층 046호로서(사용 승인일:1996.04.17) 외벽 : 석재및 복합판넬 등 마감, 내벽 : 각종 인테리어 마감.

이용상태

근린생할시설(일반음식점)이였으나 현재 폐업 공실 상태임

설비내역

위생설비,급,배수설비,공조설비,스프링쿨러, 화재감지기,소화전,화재경보기,도시가스설비,방송설비,CCTV 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 정방형에 가까운 토지로서 주거,상업,업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로와 접하고, 남측으로 광대로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

신대방동 395-68 :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100329 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 395-68 보라매나산스위트 지하1층046호

용도: 근린상가

건물 구조: 철골 철근 콘크리트조 스라브지붕 37층건 내 지하1층 046호 (사용 승인일: 1996.04.17)

건물 외벽: 석재 및 복합판넬 등 마감

건물 내벽: 각종 인테리어 마감

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 공조설비, 스프링쿨러, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, 도시가스설비, 방송설비, CCTV 등

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 2.56㎡ (약 0.77평)

토지지분: 2.557㎡ (약 0.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.57㎡ (약 6.52평)

건물지분: 21.57㎡ (약 6.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 66,000,000원

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 소재 신림선 지하철 "보라매병원역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 주상복합빌딩, 업무용빌딩, 금융기관, 병원, 각종 소매 점포, 음식점 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 양호함.

* 이용상태: 근린생활시설(일반음식점)이었으나 현재 폐업 공실 상태임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 정방형에 가까운 토지로서 주거, 상업, 업무용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 본건 동측으로 중로와 접하고, 남측으로 광대로와 접함.

* 공부와의 차이: 없음

* 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

1.5. 집합건물 등기부 요약

등기구분: 갑1

접수일자: 1998-01-17

권리종류: 소유권이전

권리자: 정형주

말소: -

비고: 매매

등기구분: 갑2

접수일자: 2026-02-26

권리종류: 강제경매

권리자: 주식회사아스타아이비에스

권리금액: 12,397,559원

말소: 말소

비고: 말소기준권리

서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2026타경100329) 등기부채권 총액: 0원

1.6. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-10-13

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

비고:

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치하며, 신림선 지하철 "보라매병원역"에서 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 주상복합 빌딩과 업무용 빌딩, 금융기관, 병원, 소매점, 음식점 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통망

지하철 신림선 보라매병원역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 수월합니다. 본건은 동측으로 중로, 남측으로 광대로와 접하고 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 서울중앙지방법원의 부동산 강제경매 사건(2026타경100329)으로 진행됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2026년 2월 26일 접수된 주식회사아스타아이비에스의 강제경매(갑2)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리(갑1, 소유권이전)는 소멸 대상이 아니지만, 말소기준권리 이후의 모든 권리(임차권, 저당권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 실제 지상권이 존재하는지 여부에 대한 철저한 확인이 필요하며, 존재 시 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이며 인수되는 보증금 또한 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 미상으로 인한 잠재적 보증금 인수 가능성에 대해 주의 깊게 조사할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 지역은 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔, 아파트 단지, 병원, 금융기관, 각종 소매점 등이 있어 배후 수요가 풍부하며, 음식점 등도 다수 소재하여 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

4.2. 현재 이용 상태 및 잠재력

본 물건은 과거 일반음식점으로 이용되었으나 현재는 폐업 공실 상태입니다. 역세권 및 대로변에 인접한 입지적 장점을 바탕으로, 향후 신규 임차인 유치를 통한 상권 활성화 잠재력이 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

보라매병원역 인근이라는 점은 의료 시설 접근성이 매우 우수함을 시사합니다. 또한, 다양한 소매점, 음식점, 금융기관, 병원 등이 주변에 포진해 있어 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주변은 주상복합 빌딩, 업무용 빌딩 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 제공된 정보 내에서는 별도의 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 재임대 위험

현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 유치 시 공실 위험이 존재합니다. 신규 임차인을 찾기 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 조정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후화

1996년 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하였습니다. 향후 건물의 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역:

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대).

* 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (대상: 아파트).

상기 토지거래허가구역 지정 기간이 현재 시점과 겹치거나 가까워, 향후 토지 이용 및 거래 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 건물 활용이나 재건축 등에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 인수되는 권리(지상권)

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 말소 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 보라매병원역 인근의 역세권 상가로서, 뛰어난 교통망과 생활 편의시설을 갖춘 지역에 위치해 있다는 장점을 가지고 있습니다. 현재는 공실 상태이지만, 주변 상업 환경이 발달해 있어 향후 신규 임차인 확보를 통해 수익성을 개선할 수 있는 잠재력이 있습니다.

그러나 1996년에 건축된 건물로 인한 노후화 문제, 토지거래허가구역 지정 등의 복잡한 법규 제한, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인을 철저히 수행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가의 안정적인 임대 수요: 보라매병원역을 중심으로 형성된 교통 요지에 위치하여 꾸준한 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

* 상권 활성화 잠재력: 배후 주거 단지 및 업무 시설과의 연계성을 바탕으로, 향후 상권 성장 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 비교를 통한 저평가 가능성: 감정가 6,600만원 대비 주변 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 종합적으로 분석하여 합리적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보와 외부 검색을 통해 수집된 제한적인 자료를 바탕으로 하므로, 정확한 예상 입찰가를 산출하기에는 한계가 있습니다. 예상 입찰가 산정 시 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 본 물건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 계산합니다.

* 감정가: 6,600만원으로, 이는 시장 가치를 반영하는 중요한 기준이 됩니다.

* 시장 조사: 인근 유사 상가의 최근 실거래가, 현재 임대 시세, 공실률 등을 조사하여 시세 동향을 파악해야 합니다.

* 권리 분석 결과: 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 유무 및 그 가치 영향을 반영해야 합니다.

* 물건 현황: 건물 노후도, 내부 상태, 실제 활용 가능 면적 등을 고려해야 합니다.

* 명도 가능성: 예상되는 명도 비용 및 기간을 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다.

상기 요인들을 종합적으로 분석하여, 현재 감정가를 기준으로 합리적인 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.