나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3847 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 가산동 소재 "현대아울렛 가산점" 동측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 지식산업센터, 숙박시설, 대형 쇼핑센터, 공장, 창고 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층건 내 제6층 제604호로서, 외 벽: 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 및 기계식 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 · 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남서측, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 10미터, 6미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3847 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제6층 제604호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000원

토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

토지지분: 3.2431㎡ (약 0.98평)

건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

건물지분: 17.76㎡ (약 5.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "현대아울렛 가산점" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 오피스텔, 지식산업센터, 숙박시설, 대형 쇼핑센터, 공장, 창고 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통인 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 20일자 금천세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (갑1), 소유권이전 (갑2, 갑3) 등이 존재합니다.

* 주택임차권 (을1, 하보미): 2024년 12월 18일 접수. 보증금 128,000,000원, 전입 2022-12-08, 확정 2022-11-17. 본 권리는 말소 예정입니다.

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사): 2026년 2월 26일 접수. 채권액 128,000,000원. 본 건 경매로 인해 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* * 주택도시보증공사 (하 )

* 보증금: 128,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-08

* 확정일자: 2022-11-17

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원. 임차인 하 의 경우 등기부상 대항력이 없으며, 물건명세서상 특수 매각 조건으로 인해 낙찰자가 인수할 임대차 보증금은 없습니다.

특별 매각 조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 명확히 하며, 낙찰자가 임대차 보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 가산동 일대는 서울의 주요 디지털 및 산업 단지로서, 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집해 있습니다.

또한, 대형 쇼핑센터(현대아울렛, 마리오아울렛 등) 및 다양한 근린생활시설, 상업시설이 발달하여 직주근접 수요가 풍부한 지역입니다.

유사 부동산의 거래량이 꾸준하여 임대 및 매매 수요가 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 3층/지상 15층 건물 내 제6층 제604호입니다.

이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비 및 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근 편의시설: 대형 쇼핑센터, 다양한 상업시설, 금융기관 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없음을 명시하고 있으나, 관련 조건 및 절차에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 낙찰 시 임차권 등기 말소 및 보증금 관련 절차를 명확히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (예: 2025.8.26.~2026.8.25. 지정 기간)

혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 업무 및 상업지구인 가산동에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 오피스텔입니다.

철근콘크리트 구조의 현대적인 건물이며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 적다는 점은 큰 장점이나, HUG 관련 특수 조건에 대한 명확한 사전 검토가 필수적입니다.

부동산 강제경매 건으로, 채권자의 경매 신청 금액과 물건의 가치를 비교하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 가산디지털단지 인근으로 직장인 배후 수요가 풍부합니다.

합리적인 가격: 유사 면적의 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가 수준 또는 그 이하에서 취득 가능성이 있습니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다. (HUG 관련 조건 확인 필수)

잠재적 시세 상승: 가산동 일대는 지속적인 개발과 함께 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 11월 15일: 11,500만원 (14.29㎡, 6층)

* 2025년 2월 17일: 10,900만원 (17.76㎡, 3층)

* 2025년 3월 1일: 7,700만원 (17.76㎡, 4층 - 해당 거래는 특정 조건이나 상태로 인한 것일 수 있습니다.)

본 건은 17.76㎡ 면적에 6층에 위치하며, 감정가는 110,000,000원입니다. 최근 17.76㎡ 면적의 거래 사례는 10,900만원(3층)이며, 본 건은 6층이라는 더 나은 위치적 이점을 가지고 있습니다. 2024년 11월 15일의 14.29㎡ 면적 매물이 11,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 17.76㎡ 면적과 6층 위치를 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

다만, HUG 관련 인수 조건 변경이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가인 110,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경합 정도를 고려하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.