나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44783 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 153-15 골든클래스 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브 지붕 15층 건내 2층 202호로서
(사용승인일: 2019.12.9)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V, 난방설비 및 도시가스설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,시가지경관지구(일반),대로3류(폭 25m-30m)(접합),소로2류(폭 8m-10m)
(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),상대보호구역(소사초
소새울유치원-부천교육지원청문의),과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부천지원 2024타경44783 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 153-15 골든클래스 2층 202호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브 지붕 15층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2019년 12월 9일

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 31.29㎡ (약 9.47평)

토지 지분: 31.293㎡ (약 9.47평)

건물면적: 68.77㎡ (약 20.80평)

건물 지분: 68.766㎡ (약 20.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 421,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다. 단지명은 골든클래스이며, 2019년에 사용 승인된 15층 규모의 공동주택입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 또한, 지하철 1호선 및 서해선 소사역과 서해선 소새울역을 도보 또는 가까운 거리에서 이용할 수 있어 교통 편의성이 높습니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소사초), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 압류(부천시, 2021-12-28 접수)입니다. 이 외에 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리가 등기되었으며, 대부분 말소될 예정이거나 말소되었습니다 [cite: supplied data].

총 채권 금액 합계는 385,015,746원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(노한나)

보증금: 380,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 19일

확정일자: 2021년 01월 22일

배당신고일자: 2023년 04월 13일

대항력: 없음

비고: 을구 1번 주택임차권등기가 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: supplied data].

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 및 권리분석 결과, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리(보증금 등)는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: supplied data].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 소사본동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 소사역과 소새울역 인근으로는 상업시설과 편의시설이 발달해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 주변 개발 사업(가로주택정비사업, 재개발 사업 등)이 활발히 진행 중이어서 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

본 건물은 역세권에 위치하며, 인근 지역에서 다수의 신축 아파트 단지 조성 및 개발 사업이 추진되고 있어 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 이러한 개발 호재는 향후 상권 활성화와 더불어 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 용도

본 물건은 아파트로 이용 중이며, 2019년 12월에 사용 승인된 신축급 건물입니다.

5.2. 편의시설 및 학군

* 편의시설: 단지 인근에 버스정류장이 있으며, 소사역 및 소새울역 주변으로 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 스타벅스, 베스킨라빈스, 이디야커피 등 프랜차이즈 및 다양한 식당, 상점들이 밀집해 있습니다.

* 학군: 본 건의 주변에는 소사초등학교가 위치하며, 소사중학교, 소사고등학교 등 교육기관이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 건물 시설

건물은 철근콘크리트구조로, 급배수 설비, 위생 설비, 승강기(E/V), 난방 설비 및 도시가스 설비를 구비하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 (특이사항/불일치 정보)

제공된 정보 중 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있으나, '임차인 현황' 상으로는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다. 또한, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 다만, 정보의 불일치 가능성에 대한 최종 확인 및 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 제약

본 건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 및 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

소사구는 전반적으로 도시화가 진행되고 있으나, 일부 지역에서는 주거 환경 개선을 위한 개발 사업이 진행 중입니다. 현재로서는 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 주변 환경 변화 및 개발 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 영향에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 신축급 아파트로, 소사역과 소새울역을 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하고 있습니다. 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 활발한 지역 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계 또한 명확하며, 인수해야 할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 정보의 불일치 가능성에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지로 인한 높은 교통 편의성 및 직주근접성.

* 2019년 준공된 신축급 아파트로 상품성 우수.

* 주변 대규모 개발 사업 (재개발, 가로주택정비사업 등)으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 소사초등학교, 소사중학교 등 우수한 교육 환경.

* 인수되는 권리 없음으로 비교적 안전한 투자 대상.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 421,000,000원입니다. 권리분석상 인수되는 보증금이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험 부담이 적다고 판단됩니다. 따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

정확한 입찰가 산정은 본건의 최근 실거래가 추이, 인근 아파트 시세, 경쟁 물건 현황 및 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.